Le transfert de l’obligation de délivrance à l’adjudicataire de l’immeuble loué

La condamnation d’un bailleur à la réalisation de travaux, au titre de son obligation de délivrance conforme à la destination de la chose louée, se transmet à l’adjudicataire de l’immeuble objet du bail.

En l’espèce, un bailleur a été condamné par un jugement à faire réaliser des travaux sur l’immeuble donné à bail à usage commercial et d’habitation.

Puis, l’immeuble a été vendu aux enchères publiques sans que bailleur ait exécuté le jugement. Le cahier des conditions de la vente aux enchères faisait état de l’instance en cours et contenait en annexe le jugement.

Par ailleurs, la vente aux enchères ne prévoyait pas que le saisi supporterait exclusivement les conséquences financières de la condamnation antérieure à l’adjudication, ce qui laissait l’opportunité au locataire d’assigner son nouveau bailleur.

La locataire a donc assigné son ancien bailleur et l’adjudicataire afin qu’ils soient condamnés in solidum à la réalisation de ces travaux.

Les premiers juges ont accueilli favorablement la demande de la locataire.

L’adjudicataire a formé un pourvoi en soutenant que les travaux incombaient exclusivement au précédent bailleur en raison de l’antériorité du jugement de condamnation au regard de la date d’acquisition de l’immeuble.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi et a confirmé que l’adjudicataire était solidairement tenu des réparations judiciairement imposées au bailleur précédent en raison de la transmission du contrat de bail opérée par l’adjudication.

Cette décision s’inscrit dans la lignée de l’arrêt de la troisième chambre civile du 14 novembre 2007, en le complétant (Cass. 3ème civ., 14 nov. 2007, n° 06-18.430, Bull. civ. III, n° 200 ; AJDI 2008. 379 , obs. V. Zalewski).

En 2007, la Cour de cassation avait admis que le locataire puisse demander au vendeur la réparation des troubles de jouissance subis du fait de la non-exécution des travaux qu’il aurait dû faire en sa précédente qualité de bailleur, alors qu’il n’était plus propriétaire du bien. Cette faculté n’avait pas dispensé le nouveau bailleur de son obligation de délivrance.

En conséquence, le locataire peut solliciter l’un quelconque des bailleurs successifs pour exécuter cette obligation.

Cass. 3ème civ., 21 févr. 2019, FS-P+B+I, n° 18-11.553

Aracelli CERDA, avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier www.cerda-avocats.com

Absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier d’un bail statutaire à l’issue d’un bail dérogatoire

Dans un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 25 octobre 2018, la question juridique était de savoir si un preneur laissé en possession des lieux à l’expiration de son premier bail dérogatoire devait s’inscrire au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier d’un bail soumis au statut.

Deux commerçants ont pris à bail pour une durée de vingt-trois mois, un local commercial à compter du 15 février 2004, en s’obligeant, à fournir à leur bailleresse une attestation de leur inscription au registre du commerce et des sociétés dans le délai de deux mois suivant la prise d’effet du contrat sous peine de caducité.

Puis, les parties conclurent successivement trois autres baux dérogatoires pour une même durée à compter du 1er février 2006, 1er février 2008 et 1er février 2010.

Les locataires ont demandé au juge du fond de constater à leur profit le bénéfice du statut à l’issue du premier bail dérogatoire et obtenir gain de cause.

De son côté, la bailleresse forma un pourvoi en cassation en soutenant qu’en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, les locataires ne pouvaient pas bénéficier du statut et à titre reconventionnel, elle demanda l’acquisition de la clause résolutoire du dernier bail dérogatoire pour défaut d’immatriculation.

La Cour de cassation a approuvé les juges du fond, qui selon l’ancien article L. 145-5 du code de commerce, ont jugé que les locataires laissés en possession des lieux, étaient bénéficiaires d’un bail statutaire à l’issue du premier bail dérogatoire et que l’inscription au registre du commerce n’était pas nécessaire pour que s’opère un bail de neuf ans à compter du 1er février 2006.

Cass. Civ. 3ème, 25 oct. 2018, n° 17-26.126

Aracelli CERDA, avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier www.cerda-avocats.com

Comment faire expulser le locataire qui ne paye plus ses loyers ?

Se loger est un droit fondamental mais le locataire qui ne paye pas les mensualités de son bail d’habitation peut causer de grandes difficultés au propriétaire acquéreur à crédit du bien loué qui rembourse les échéances du prêt au moyen des loyers versés.

En tout état de cause, le propriétaire ne saurait se faire justice à soi-même et le respect de la procédure en vigueur est vivement recommandé en vue de l’expulsion du locataire.

Sauf négligence ponctuelle du locataire, en cas d’impayé il faut relancer le locataire puis le mettre en demeure par lettre recommandée de payer puis si ces démarches amiables sont restées infructueuses de faire appel à un huissier de justice qui fera signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Deux mois après la délivrance du commandement, il sera possible de saisir le tribunal d’instance compétent en vue de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et de faire condamner le locataire à payer le loyer et ses accessoires.

Une fois le jugement rendu et signifié, un nouveau commandement de payer et de quitter les lieux devra être délivré par l’huissier.

Des formalités très strictes sont prévues notamment par l’article 24 du de la loi du 06 juillet 1989.

Le locataire pourra faire appel du jugement mais aussi demander au juge de l’exécution des délais de paiement et des délais pour quitter les lieux.

Il semble donc impératif de se faire accompagner par un huissier et un avocat à peine de voir sa demande jugée irrecevable ou malfondée.

François BESNARD, avocat à la Cour, www.cerda-avocats.com

Comment conserver la majorité des voix dans sa copropriété malgré l’article 22 de la loi de 1965 ?

Lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des voix supérieure à la moitié de celle des autres copropriétaires, la loi du 10 juillet 1965 qui régit les immeubles en copropriétés a prévu un mécanisme de rééquilibrage.

En effet, dans cette situation, le nombre des voix du copropriétaire majoritaire, aussi appelé copropriétaire ayant « la main dominante », est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

C’est le mécanisme de l’article 22, I, alinéa 2 de la loi de 1965.

Certains copropriétaires majoritaires assistés de leur conseil, mettent en place des mécanismes pour faire échec à ce dispositif et passer sous le seuil de la majorité :

  • Vente d’un lot existant à un parent, un proche,
  • Vente ou apport d’un lot existant à une société civile immobilière (SCI) ou société de famille,
  • Donation éventuellement avec réserve de l’usufruit.
  • Acquisition d’un nouveau lot par un proche ou une société,
  • Etc…

Ces stratégies peuvent être plus ou moins élaborées.

Mais ces opérations ne sont pas frauduleuses a priori car la fraude ne se présume pas.

En outre l’article 22, I, alinéa 2 est d’interprétation stricte.

En conséquence, il appartiendra au copropriétaire minoritaire qui estime subir un préjudice de prouver que l’opération réalisée par le copropriétaire majoritaire avait pour seul objectif de contourner la règle égalitaire de la loi sur la copropriété.

Faute de rapporter la preuve, les notions d’abus de majorité, de rupture d’équilibre, d’intention de nuire seront à étudier.

François BESNARD, avocat à la Cour, www.cerda-avocats.com

Louer en meublé via une plateforme en ligne : attention à la réglementation des locations saisonnières et touristiques

Accusée, à tort ou à raison, de favoriser la montée des prix de l’immobilier, de réduire l’offre de logements au détriment des classes moyennes, d’être à l’origine d’une concurrence déloyale pour les hôteliers soumis à des normes strictes ou de contribuer à dégrader l’atmosphère paisible qui préexistait à un flux continu de touristes, la location meublée semble être passée sous les fourches caudines du législateur.

Pourtant de façon générale, même dans les villes de plus de 200 000 habitants, il reste possible de louer en meublé touristique ou saisonnier tout ou partie de son habitation principale à condition de posséder un numéro d’immatriculation et si la durée des locations effectuées ne dépasse pas 120 jours par an.

Si le logement loué est situé dans un immeuble en copropriété, il faut prendre soin de lire ou relire son règlement de copropriété qui peut contenir une « clause d’habitation bourgeoise » dont le caractère absolu ou relatif est à définir.

Une autorisation de l’assemblée des copropriétaires pourra s’avérer nécessaire.

En cas de refus, il sera possible de porter l’affaire en justice afin de faire réputer cette clause non écrite.

François BESNARD, avocat à la Cour, www.cerda-avocats.com