Catégories
assemblée générale assemblée générale électronique copropriété syndic

Covid-19 : l’assemblée générale électronique dématérialisée des copropriétaires autorisée par ordonnance

De nouveaux délais pour renouveler les contrats de syndics

Une nouvelle ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 a modifié l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant notamment adaptation des règles applicables aux contrats de syndic de copropriété.

Pour mémoire, l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 avait déjà été modifiée par l’ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020 portant diverses mesures prises pour faire face à l’épidémie de covid-19.

Dorénavant, les contrats de syndics qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 sont renouvelés dans les mêmes termes, jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat de syndic désigné par l’assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée doit se réunir au plus tard le 31 janvier 2021 (article 22 de l’ordonnance n°2020-304). Les délais précédemment fixés ont été abrégés alors qu’ils prévoyaient un renouvellement des contrats de syndic expirant entre le 12 mars 2020 et le 10 septembre 2020, afin de permettre aux copropriétaires de voter au plus tard le 10 mars 2021.

Le mandat des membres du conseil syndical est renouvelé dans les mêmes conditions (article 22-1 de l’ordonnance n°2020-304).

Par ailleurs, si le contrat de syndic expire après le 23 juillet 2020, ces dispositions ne seront pas applicables et le contrat de syndic n’aura pas été renouvelé. Dans cette hypothèse, le syndic en place devra, préalablement au terme de son mandat, convoquer l’assemblée, afin que les copropriétaires procèdent à sa désignation.

Par exemple, si le contrat de syndic expire le 24 juillet 2020, la copropriété sera dépourvue de syndic si aucune assemblée n’a été réunie avant cette date. Alternativement, le syndic pourrait convoquer, alors que son mandat est en cours, une assemblée, même pour une date postérieure à la fin de son mandat. Les copropriétaires se réuniront sans syndic, mais désigneront le nouveau syndic lors de l’assemblée.

L’assemblée générale électronique dématérialisée sans autorisation préalable du syndicat

Dans le contexte de l’état d’urgence sanitaire, en vue des réunions des copropriétaires en assemblée, dans un lieu physique, il faut se référer aux articles 1 et 7 du décret n° 2020-548 du 11 mai 2020 “prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire.

En effet, l’article 7 du même décret dispose que :

Tout rassemblement, réunion ou activité à un titre autre que professionnel sur la voie publique ou dans un lieu public, mettant en présence de manière simultanée plus de dix personnes, est interdit sur l’ensemble du territoire de la République. Lorsqu’il n’est pas interdit par l’effet de ces dispositions, il est organisé dans les conditions de nature à permettre le respect des dispositions de l’article 1er.”

En application de ce texte, même en période d’état d’urgence sanitaire, les syndics pourraient envisager de convoquer les copropriétaires à participer physiquement à une assemblée au sein du lieu de réunion déterminé dans la convocation, en considérant que les assemblées de copropriétaires ne sont pas des réunions professionnelles et qu’elles se tiennent dans un lieu privé et non public, au sein même de la copropriété pour une petite copropriété ou dans une salle louée ou mise à disposition pour les autres.

En tout état de cause, cette situation, même respectueuse des impératifs légaux, pose un problème éventuel de responsabilité, compte tenu du risque toujours actuel de propagation lié à l’épidémie de covid-19.

Le rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance évoque même une “impossibilité matérielle“.

Alternativement, « les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. » selon l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 introduit par la loi dite « Elan » n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 modifié par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019.

Problème initial : pas d’assemblée dématérialisée sans accord des copropriétaires

Le décret d’application qui devait préciser « les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale, les mentions du formulaire de vote par correspondance et ses modalités de remise au syndic » se fait toujours attendre, et plus particulièrement en cette période inédite d’état d’urgence sanitaire.

En outre, en application de l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967, il appartenait à l’assemblée générale des copropriétaires de décider des « moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales » électroniques.

Faute de disposer des moyens techniques nécessaires, la plupart des copropriétés ne se sont pas prononcées sur cette question.

Solution provisoire : possibilité de convoquer une assemblée générale dématérialisée

Afin de rendre possible la réunion d’assemblées des copropriétaires à distance, l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 a inséré quatre nouveaux articles 22-2, 22-3, 22-4, 22-5 au sein de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020.

Selon ces textes, à compter du 1er juin 2020, les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale « par tout moyen de communication électronique permettant leur identification », le syndic pouvant prévoir, jusqu’au 31 janvier 2021, que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.

Dans cette hypothèse, les textes prévoient que l’assemblée sera exclusivement électronique, en ligne, « sans qu’un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation » (article 22-3, 1°) . L’assemblée ne pourra donc pas être mixte avec des copropriétaires qui seraient physiquement présents, dans un lieu de réunion, et d’autres qui y assisteraient à distance, en ligne (article 22-3, 2°).

Par dérogation à l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967, c’est le syndic, et non plus les copropriétaires, qui décide des « moyens et supports techniques permettant à l’ensemble des copropriétaires de participer à l’assemblée » électronique, et ce « jusqu’à ce que l’assemblée générale se prononce sur leur utilisation » (article 22-5).

La représentation à l’assemblée est étendue par dérogation à l’article 22 de la loi de 1965 : Un mandataire pourra recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose ou qu’il représente n’excède pas 15% des voix du syndicat (au lieu des 10% légaux).

Le vote peut se faire par correspondance avant la tenue de l’assemblée (article 22-2, I).

Si l’assemblée électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions des copropriétaires seront prises « au seul moyen du vote par correspondance » (article 22-2, I).

Il appartiendra au président de séance de « certifier exacte la feuille de présence ». La certification n’intervient pas nécessairement à la fin de la séance puisque le texte a prévu un délai de huit jours suivant l’assemblée (article 22-3, 3°).

A cet égard se pose la question technique du moyen de communication électronique utilisé par les copropriétaires « permettant leur identification ».

De façon générale, les textes ne règlent pas, à ce jour, les questions de confidentialité, d’authenticité et d’intégrité des débats, à l’occasion d’une assemblée électronique de copropriétaires non présents dans un même lieu physique.

Il appartient désormais aux syndics d’arbitrer entre la convocation à une assemblée générale des copropriétaires réunis dans un même lieu physique en considération du risque sanitaire, avec la convocation à une assemblée générale électronique dont les contours, esquissés dans l’urgence, restent à affiner.

François BESNARD, avocat à la Cour, www.cerda-avocats.com

Catégories
contrat de syndic copropriété syndic

Le renouvellement du contrat du syndic expiré pendant la période d’état d’urgence sanitaire

Article mis à jour le 13 mai 2020

Mise à jour le 25 mai 2020 : une nouvelle ordonnance du 20 mai 2020 a modifié les délais mentionnés dans cet article. Il convient de se reporter au nouvel article publié ici : https://blog.cerda-avocats.com/covid-19-lassemblee-generale-electronique-dematerialisee-des-coproprietaires-autorisee-par-ordonnance/

L’état d’urgence sanitaire a été déclaré jusqu’au 10 juillet 2020.

Les syndics, dont le contrat expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et le 10 septembre 2020, sont renouvelés jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires qui devra intervenir au plus tard le 10 mars 2021.

Les copropriétés qui ont signé un contrat avec un syndic dont le mandat a expiré avant le 12 mars 2020 ou qui expire après le 10 septembre 2020, ne sont pas concernés par ces dispositions. En conséquence, ces copropriétés n’ont plus ou n’auront donc plus de syndic, sauf à avoir convoqué une assemblée générale avant le terme du mandat du syndic.

Initialement, l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 “d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19“, publiée au journal officiel du 24 mars 2020 (JORF n°0072 du 24 mars 2020) dispose:

Article 4

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 3131-13 du code de la santé publique, l’état d’urgence sanitaire est déclaré pour une durée de deux mois à compter de l’entrée en vigueur de la présente loi. (…)“.

Et l’article 22 de la même loi n°2020-290 dispose :

Article 22

La présente loi entrera en vigueur immédiatement et sera exécutée comme loi de l’Etat “.

En l’absence de possibilité de convoquer les assemblées générales des copropriétaires en période de confinement et en raison de l’expiration des contrats de syndics précédemment conclus avec les syndicats de copropriétaires, une ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété” contenait les dispositions suivantes :

Article 1

Les dispositions de la présente ordonnance sont applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée.”

Article 22 (version initiale)

Par dérogation aux dispositions de l’article 1102 et du deuxième alinéa de l’article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré pendant la période définie à l’article 1er est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d’effet intervient, au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er.

Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de la présente ordonnance, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020.

Autrement dit, dans l’hypothèse de l’expiration du contrat de syndic entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020, l’assemblée générale des copropriétaires devait voter le renouvellement ou pour un nouveau contrat au plus tard le 24 novembre 2020 soit 6 mois au plus tard après le 24 mai 2020.

L’ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020 portant diverses mesures prises pour faire face à l’épidémie de covid-19 a modifié l’article 22 qui précède et a inséré un nouvel article 22-1 :

Article 22 (nouvelle version, modifiée par l’ordonnance n°2020-460) concernant le contrat de syndic

Par dérogation aux dispositions de l’article 1102 et du deuxième alinéa de l’article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date de la cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d’effet intervient au plus tard huit mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er.

La rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement dans les conditions définies à l’alinéa précédent.

Les dispositions des précédents alinéas ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de la présente ordonnance, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020.”

En application de ces textes, alors que l’état d’urgence sanitaire avait été fixé le 24 mai 2020, dans l’hypothèse de l’expiration du contrat de syndic entre le 12 mars 2020 et le 24 juillet 2020, l’assemblée générale des copropriétaires devait voter le renouvellement du contrat de syndic ou pour un nouveau contrat de syndic, au plus tard le 24 janvier 2021 (8 mois au plus tard après la date de cessation de l’urgence sanitaire le 24 mai 2020).

Désormais, l’article 1er, I, de la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 “prorogeant l’état d’urgence sanitaire et complétant ses dispositions” dispose que :

Article 1, I

L’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 est prorogé jusqu’au 10 juillet 2020 inclus.

En conséquence, si le contrat de syndic a expiré ou expire entre le 12 mars 2020 et le 10 septembre 2020, l’assemblée générale des copropriétaires devra voter le renouvellement du contrat de syndic ou pour un nouveau contrat de syndic, au plus tard le 10 mars 2021.

Une difficulté se présente pour les syndics dont le contrat expire après le 10 septembre 2020 puisque leur contrat ne bénéficie pas des dispositions qui précèdent : dans cette hypothèse, dès le 11 septembre 2020, la copropriété sera dépourvue de syndic en l’absence de réunion préalable en assemblée générale du syndicat des copropriétaires afin qu’il statue notamment sur la désignation du syndic. Après cette date, le syndic sans mandat ne pourra plus convoquer les copropriétaires en assemblée, conformément aux dispositions des articles 1984 et suivants du code civil (Cass. civ. 3ème, 22 septembre 2004, n°02-21416).

Les syndics dont le mandat expire après le 10 septembre 2020 devront donc envisager l’alternative suivante :

a) soit convoquer dès à présent une assemblée générale des copropriétaires à une date de réunion fixée avant le 10 septembre 2020.

Cependant, il conviendra alors de veiller au respect de la distanciation physique d’au moins un mètre prévue par l’article 1 du décret n° 2020-548 du 11 mai 2020 “prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire.

Surtout, l’article 7 du même décret dispose que :

Tout rassemblement, réunion ou activité à un titre autre que professionnel sur la voie publique ou dans un lieu public, mettant en présence de manière simultanée plus de dix personnes, est interdit sur l’ensemble du territoire de la République. Lorsqu’il n’est pas interdit par l’effet de ces dispositions, il est organisé dans les conditions de nature à permettre le respect des dispositions de l’article 1er.”

La possibilité de convoquer les copropriétaires devra donc être mûrement réfléchie et envisagée après interprétation de ce dernier texte.

Par ailleurs, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numériquee dite “loi ELAN” a prévu à l’article 17-1A de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la possibilité pour les copropriétaires de “participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification

Le même article dispose que les copropriétaires peuvent :

(…) voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat

En l’absence d’arrêté et de modification du décret d’application de la loi de 1965, ou de résolution votée sur ce point en assemblée des copropriétaires, ces dispositions ne seront pas encore applicables.

b) soit notifier aux copropriétaires, avant le 10 septembre 2020, la convocation à une prochaine assemblée générale qui sera fixée ultérieurement.

Les copropriétaires, valablement convoqués avant le 10 septembre 2020 par un syndic disposant de son mandat, mais dépourvu de syndic dès le 11 septembre 2020, se réuniront alors en assemblée sans syndic mais pourront le désigner à l’occasion de cette assemblée.

c) Si le syndic ne prend pas d’initiative, les copropriétaires devront envisager d’agir selon l’article 17, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965.

Citons également, sans les détailler, l’entrée en vigueur à compter du 1er juin 2020 des règles issues de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 relatives aux “petites copropriétés” notamment l’unanimité du nouvel article 41-12 de la loi de 1965 et celles s’appliquant aux copropriétés “dont le nombre des voix est réparti entre deux copropriétaires” prévues aux articles 41-16 et suivants de la loi de 1965.

Des délais ont été également prévus concernant le contrat de syndic, identiques aux hypothèses du mandat confié par l’assemblée aux membres du conseil syndical.

Article 22-1 (créé par l’ordonnance n°2020-460) concernant le mandat confié par l’assemblée aux membres du conseil syndical

Par dérogation aux dispositions de l’article 21 et du c de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le mandat confié par décision de l’assemblée générale aux membres du conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date de la cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er, est renouvelé jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée générale intervient au plus tard huit mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er.

Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné les membres du conseil syndical avant la publication de la présente ordonnance.

François BESNARD, avocat à la Cour, www.cerda-avocats.com

Catégories
copropriété gardien et employé

Situation des gardiens et employés d’immeuble en période d’état d’urgence sanitaire lié au Covid-19

Dans le contexte de l’état d’urgence sanitaire, une partie des gardiens et employés d’immeubles en copropriété a dû se mettre en arrêt de travail.

Si un accord a été conclu entre les fédérations de syndics et les principaux employeurs du secteur pour adapter l’activité aux risques liés à la propagation du Covid-19, le magazine Capital a envisagé deux hypothèses de remplacements et le coût restant à la charge du syndicat des copropriétaires. L’article est à lire en suivant ce lien.

Actualité du cabinet CERDA AVOCATS https://cerda-avocats.com/

Catégories
copropriété intérêt à agir

L’appréciation de l’intérêt à agir du copropriétaire en restitution d’une partie commune s’avérant être privative

Un copropriétaire a fait l’acquisition par acte notarié d’un couloir dans un immeuble en copropriété, vendu par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

D’autres copropriétaires, estimant que ce copropriétaire s’était approprié une partie commune, ont alors assigné le syndicat des copropriétaires et le copropriétaire acquéreur “en restitution du couloir et remise en état des lieux“.

Ils soutenaient notamment que le procès-verbal d’assemblée ayant autorisé la vente n’avait pas fait mention du couloir litigieux, lequel devait donc être réputé partie commune.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence, se référant aux titres de propriété, a jugé qu’une vente de partie privative avait été régularisée : il ne s’agissait donc pas d’une appropriation de parties communes, les titres de propriétés n’étant pas contestés.

En conséquence, la cour d’appel a déclaré irrecevable la demande des copropriétaires pour défaut d’intérêt à agir (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 21 juin 2018).

La Cour de cassation a tout d’abord relevé que la cour d’appel avait redonné son exacte qualification à la demande en jugeant que la partie litigieuse était privative et non commune. Dès lors, la cour d’appel n’avait pas violé le principe de la contradiction.

Au visa de l’article 31 du code de procédure civile, la Cour de cassation a cependant cassé l’arrêt de la cour d’appel en décidant que “l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action“.

En effet, selon l’article 31 du code de procédure civile : “L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Si la demande était mal fondée, elle n’interdisait pas aux copropriétaires demandeurs de faire valoir leurs prétentions devant un juge.

Cet arrêt de la Cour de cassation, non publié, peut être consulté sur le site Legifrance en suivant ce lien : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 23 janvier 2020, n° 18-24432

François BESNARD, avocat à la Cour, www.cerda-avocats.com

Catégories
bail commercial congé

La forme du congé donné par le preneur d’un bail commercial à l’expiration d’une période triennale

L’article L. 145-4 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, dispose que le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

A la suite des lois PINEL et MACRON qui ont successivement modifié la forme d’un congé donné par le preneur en fin de période triennale, il faut retenir que la loi Macron a supprimé la référence à l’article L.145-9 du code de commerce et a ainsi maintenu l’option de délivrer le congé, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

En l’espèce, un locataire principal d’un bail commercial a sous-loué une partie des locaux.

Le 16 février 2016, le sous-locataire a donné congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour la prochaine échéance triennale expirant le 1er septembre 2016.

La cour d’appel a jugé nul ce congé au motif que les dispositions de l’article L.145-9 du code de commerce issues de la loi Macron du 06 août 2015 imposent la délivrance du congé par acte extrajudiciaire.

Par conséquent, la cour d’appel a condamné le sous-locataire au paiement de différentes sommes au titre des loyers impayés.

De son côté, le sous-locataire a formé un pourvoi en cassation.

Après avoir rappelé les dispositions de l’article L.145-4 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 06 août 2015, la Cour casse l’arrêt qui retient que le congé visant à mettre un terme à un bail commercial ne peut être délivré par le preneur que dans les délais et suivant les modalités prévues par l’article L.145-9 du code de commerce qui, dans sa version issue de la loi n° 2015-990 du 06 août 2015, impose la délivrance du congé par acte extrajudiciaire. De plus, il convient de déduire de cet arrêt que conformément à la règle selon laquelle les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur à la date où ils se produisent, l’article L 145-4 du code de commerce est applicable aux baux conclus antérieurement à son entrée en vigueur.

Cass. 3e civ., 24 oct. 2019, n° 18-24.077, P+B

Aracelli CERDA, avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier www.cerda-avocats.com

Catégories
bail bail commercial loyer nos procès

Fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé

En cours de tacite prolongation du bail, le bailleur a fait signifier à son preneur un congé avec offre de renouvellement du bail.

A la suite de son mémoire préalable, le bailleur a assigné le preneur afin de :

  • Ecarter la règle du plafonnement,
  • Fixer le montant du loyer annuel à 28.000,00 euros hors taxes et hors charges,
  • Condamner le preneur au paiement des intérêts au taux légal,
  • Majorer le dépôt de garantie avec intérêts,
  • Subsidiairement désigner un expert pour déterminer la valeur locative, et fixer le loyer provisionnel dû,
  • Ordonner l’exécution provisoire.

Dans son mémoire en réponse, le preneur, assisté par le cabinet Cerda, a demandé au tribunal de :

  • Se déclarer incompétent pour fixer le montant du dépôt de garantie,
  • Débouter le bailleur de ses demandes,
  • Fixer le montant du loyer en principal à 13.486,79 euros hors taxes et hors charges,
  • A titre subsidiaire, dans le cas où l’expertise serait ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel au montant du loyer contractuel,
  • Condamner le bailleur aux dépens.

Par jugement du 17 novembre 2014, le juge des loyers a :

  • constaté que le bail expiré par l’effet de la tacite prolongation avait eu une durée supérieure à 12 ans, que le renouvellement était acquis,  
  • a ordonné une expertise,
  • a fixé le loyer provisionnel au montant du loyer de l’ancien bail.

Par mémoire en ouverture de rapport, le bailleur a demandé au tribunal de :

  • fixer le montant du loyer annuel en principal à 35.183,00 euros hors taxes et hors charges,
  • condamner le preneur au paiement des intérêts sur la différence de loyer,
  • majorer le dépôt de garantie avec intérêts,
  • condamner le preneur aux dépens.

Par mémoire en réplique, le preneur a demandé au tribunal de :

  • se déclarer incompétent pour fixer le montant du dépôt de garantie,
  • débouter le bailleur de ses demandes,
  • fixer le montant du loyer en principal à 15.000,00 euros hors taxes et hors charges,
  • condamner le bailleur aux dépens.

Par jugement du 23 mai 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre a :

  • fixé à 19.767,00 euros hors taxes et hors charges, le montant du loyer annuel, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées,
  • dit que les intérêts sur les loyers courraient à compter de la date de l’assignation,
  • ordonné l’exécution provisoire,
  • condamné le preneur à l’article 700 et aux dépens.

Le preneur a choisi de ne pas faire appel du jugement sur ce dernier point, la fixation du loyer correspondant à ses prétentions.

Le jugement du juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Nanterre du 23 mai 2016 peut être consulté en suivant ce lien. Le secret de l’avocat étant absolu, l’exemplaire du jugement a été anonymisé.

Aracelli CERDA, avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier www.cerda-avocats.com

Catégories
nos procès permis d'aménager urbanisme

Rejet de la requête en annulation d’un arrêté de permis d’aménager un lotissement

Un couple dont la propriété était voisine du projet d’aménagement d’un lotissement a déposé une requête et des conclusions aux fins d’annulation de l’arrêté autorisant un permis d’aménager.

Il soutenait notamment que l’arrêté :

  • Avait été signé par une autorité incompétente,
  • Ne reprenait pas les prescriptions de l’architecte des bâtiments de France,
  • Méconnaissait plusieurs dispositions du plan local d’urbanisme de la commune ainsi que du code de l’urbanisme.

L’aménageur, représenté par le cabinet Cerda, et la commune représentée par son conseil, ont déposé leurs mémoires en défense en soutenant l’irrecevabilité de la requête et le caractère non fondé des moyens soulevés.

Le 30 septembre 2019, le tribunal administratif de Versailles a

  • Rejeté la requête des demandeurs,
  • Condamné les demandeurs aux frais de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Le jugement de la quatrième chambre du tribunal administratif de Versailles, n° 1900030 est public et peut être consulté en suivant ce lien. Afin de respecter le caractère absolu du secret professionnel de l’avocat, le jugement est anonymisé.

Aracelli CERDA, avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier www.cerda-avocats.com

Catégories
bail d'habitation expulsion nos procès

Rejet de la demande en requalification d’une location touristique en bail soumis à la loi du 06 juillet 1989 formée par une occupante sans droit ni titre contre une propriétaire bailleresse.

Une locataire affirmant être étudiante avait conclu un contrat de location saisonnière avec une propriétaire d’un bien situé au sein de sa propre résidence principale.

La location avait été renouvelée par des contrats successifs.

Finalement la propriétaire avait délivré un congé à la locataire afin qu’elle libère le bien loué.

La locataire avait alors assigné la propriétaire devant le tribunal d’instance de Villejuif afin d’obtenir :

  • La requalification du bail d’habitation en bail à titre de résidence principale soumis à la loi du 06 juillet 1989,
  • La nullité du congé délivré par la propriétaire,
  • Le paiement de diverses sommes, à titre de dommages-intérêts et de remboursement de loyers en raison de l’indécence du logement alléguée, de dommages-intérêts pour congé frauduleux, d’indemnité de réinstallation,
  • Les frais de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience de l’audience du 21 juin 2018, le cabinet Cerda a plaidé au soutien des intérêts de la propriétaire bailleresse.

Par jugement du 31 août 2018, le tribunal d’instace de Villejuif a notamment :

  • Débouté l’occupante de sa demande de requalification du contrat de location,
  • Débouté l’occupante de sa demande de nullité du congé, de sa demande de dommages-intérêts au titre du congé frauduleux et de sa demande en paiement d’une indemnité de réinstallation,
  • Débouté l’occupante de sa demande en remboursement des loyers et en paiement de dommages-intérêts au titre de l’indécence du logement,
  • Constaté que l’occupante était occupante sans droit ni titre,
  • Ordonné son expulsion,
  • Condamné la locataire à payer à la propriétaire une indemnité d’occupation au titre de la période de son occupation sans droit ni titre,
  • Condamné l’occupante sans droit ni titre à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
  • Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Le jugement du tribunal d’instance de Villejuif du 31 août 2018, RG n° 11-17-001162, est public et peut être téléchargé en suivant ce lien. L’exemplaire a été anonymisé afin de préserver le caractère absolu du secret professionnel de l’avocat.

L’occupante sans droit ni titre a fait appel de la décision mais la radiation a été ordonnée en l’absence de commencement d’exécution.

François BESNARD, avocat à la Cour, www.cerda-avocats.com

Catégories
condition suspensive nos procès vente

Constatation de la caducité d’une vente signée sous la condition suspensive défaillie de la réalisation préalable d’une autre vente

Deux acquéreurs avaient signé un compromis de vente rédigé par une agence immobilière.

Le compromis contenait plusieurs conditions suspensives dont l’une stipulait la réalisation préalable de la vente d’un bien appartenant à l’un des deux acquéreurs, le prix de la vente devant constituer un apport pour financer l’acquisition.

La vente préalable n’ayant pas été signée, les acquéreurs ont informé l’agence immobilière qu’ils renonçaient à leur acquisition, le compromis étant caduc.

La venderesse et l’agence immobilière ayant une analyse divergente les ont mis en demeure de signer la vente. Un notaire a dressé un procès-verbal de carence.

La venderesse et l’agence immobilière ont assigné les deux acquéreurs devant le tribunal afin notamment de les voir condamnés au paiement d’une indemnité forfaitaire avec intérêts mentionnée à l’avant-contrat.

A l’audience du 19 mars 2019, le cabinet Cerda a plaidé dans l’intérêt des deux acquéreurs, en visant notamment l’ancien article 1176 du code civil qui disposait : “Lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé “.

Par jugement du 07 mai 2019, le tribunal de grande instance de Melun a :

  • Constaté la caducité de la vente sous conditions suspensives,
  • Condamné l’agence immobilière à restituer aux acquéreurs le dépôt de garantie versé,
  • Condamné in solidum l’agence immobilière et la venderesse à payer aux acquéreurs une somme au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile,
  • Débouté les parties de leurs autres demandes en dommages-intérêts, mise en œuvre de la clause pénale, amende civile,
  • Ordonné l’exécution provisoire,
  • Condamné in solidum l’agence immobilière et la venderesse aux dépens.

Le jugement est devenu définitif en l’absence de recours exercé.

Le jugement du tribunal de grande instance de Melun, Chambre 1, Cabinet 1, 07 mai 2019, RG 17-01129 qui est public peut être téléchargé sur ce lien. L’exemplaire a été anonymisé afin de respecter le caractère absolu du secret professionnel de l’avocat.

François BESNARD, avocat à la Cour, www.cerda-avocats.com

Catégories
bail bail d'habitation loyers et charges impayés nos procès

Condamnation solidaire des locataires et de la caution au paiement des loyers et charges impayés

Des propriétaires avaient donné un appartement en location à usage d’habitation.

Les locataires ont notifié un congé aux propriétaires mais ils entendaient se prévaloir d’une durée de préavis réduit et compenser le loyer qu’ils devaient avec le dépôt de garantie.

En conséquence, les propriétaires bailleurs leur ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire en l’absence du paiement des loyers.

Les propriétaires, représentés par le cabinet Cerda, ont assigné les locataires et la caution aux fin de les voir condamnés à payer, avec exécution provisoire :

  • les loyers impayés,
  • le coût de la remise en état des lieux après déduction du dépôt de garantie,
  • le préjudice subi au titre de la perte de loyers entre la délivrance du commandement et l’assignation,
  • le coût de l’état des lieux de sortie,
  • l’article 700 du code de procédure civile.

Les locataires et la caution ont contesté les demandes des propriétaires bailleurs en demandant à titre reconventionnel leur condamnation :

  • au paiement des travaux qu’ils avaient effectués dans l’appartement,
  • à des dommages intérêts pour procédure abusive,
  • à la délivrance de quittances de loyers,
  • à l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 23 mars 2017, le tribunal d’instance de Courbevoie a :

  • condamné solidairement les locataires –et la caution par jugement rectificatif du 29 janvier 2018– à payer aux propriétaires les loyers et charges impayés,
  • débouté les parties de leurs autres demandes,
  • condamné les locataires aux dépens,
  • condamné les locataires au paiement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement du tribunal d’instance de Courbevoie, 23 mars 2017, RG n° 11-16-000747 est public. Il peut être consulté en suivant ce lien. Afin de respecter le caractère absolu du secret professionnel de l’avocat, le jugement est anonymisé.

Aracelli CERDA, avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier www.cerda-avocats.com

Catégories
nos procès notaire responsabilité notariale vente vice caché

Résolution de la vente pour vice caché et condamnation in solidum du vendeur et du notaire à réparer le préjudice de l’acquéreur

La société G a acquis de la société C un bien immobilier par acte notarié.

La société G a donné le bien à bail mais l’agence régionale de santé lui a notifié que le local loué était impropre à la location à usage d’habitation « du fait d’une surface d’éclairement naturel et d’une ventilation insuffisantes, de traces de moisissures au plafond et de la configuration du local en sous-sol ».

Un arrêté préfectoral a mis en demeure la société G bailleresse de faire cesser l’occupation pour habitation.

La société G a exercé un recours en annulation contre l’arrêté devant le tribunal administratif qui a rejeté la requête.

La société G, représentée par le cabinet Cerda, a fait assigner son vendeur, la société C, ainsi que le notaire rédacteur de l’acte de vente, afin de voir notamment :

  • Prononcé la résolution de la vente et du prêt en raison du vice caché antérieur à la vente affectant le bien vendu,
  • Condamné le vendeur à lui restituer le prix, les frais et émoluments notariés, et à payer les mensualités de prêts versées à la banque et l’indemnité de remboursement anticipé,
  • Constaté la responsabilité du notaire pour manquement à son obligation de conseil et d’information,
  • Condamné in solidum la venderesse et le notaire à la réparation du préjudice moral de la société G, aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse, la société C venderesse demandait le rejet des prétentions de la société G ainsi que la condamnation du notaire à l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, le notaire demandait également le rejet des prétentions de la société G et sa mise hors de cause.

Par jugement rendu le 09 mai 2019, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

  • constaté le vice caché affectant le bien vendu à la société G le rendant impropre à l’usage d’habitation,
  • prononcé la résolution de la vente,
  • condamné le vendeur à restituer à la société G le prix et les droits de la vente avec intérêts,
  • condamné in solidum le vendeur et le notaire à réparer le préjudice financier de la société G,
  • condamné le notaire au titre de la réparation du manquement à son devoir de conseil au titre du préjudice moral de la société G,
  • condamné in solidum le vendeur et le notaire à payer à la société G les frais de l’article 700 du code de procédure civile,
  • condamné in solidum le vendeur et le notaire à supporter les entiers dépens.

Le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre, Pôle civil, 1ère chambre, 09 mai 2019, RG n° 17/02104 est public. Il peut être consulté en suivant ce lien. Afin de respecter le caractère absolu du secret professionnel de l’avocat, le jugement est anonymisé.

Aracelli CERDA, avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier www.cerda-avocats.com

Catégories
charges de copropriété copropriété nos procès recouvrement de charges de copropriété

Irrecevabilité des prétentions du syndicat des copropriétaires contre une copropriétaire mise en demeure en paiement de charges à une adresse erronée dont il connaissait l’adresse réelle

Le 24 mai 2018, le syndicat des copropriétaires d’un immeuble avait fait délivrer une assignation à une copropriétaire afin de la faire condamner :

  • au titre du paiement des arriérés de charges de copropriété qu’elle devait,
  • au titre de frais de gestion, avec intérêts à compter de la mise en demeure de payer adressée par le syndic, et de l’assignation,
  • au titre de dommages intérêts pour résistance abusive et injustifiée et préjudice causé à l’ensemble de la copropriété, avec intérêts de droit à compter du jugement,
  • avec capitalisation des intérêts,
  • aux frais de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Le cabinet Cerda conseillait en défense la copropriétaire assignée, contre le syndicat des copropriétaires demandeur.

Le 16 novembre 2018, lors de l’audience des plaidoiries, le cabinet Cerda a soulevé l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires en l’absence de respect des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile relatif aux diligences entreprises en vue de la résolution amiable du litige.

Le cabinet Cerda a également indiqué que le syndic, mandataire du syndicat, avait commis une faute en adressant l’ensemble des correspondances à l’attention de la copropriétaire à une adresse erronée, ce qui était de nature à engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, dès lors que le syndic avait pleinement connaissance de l’adresse réelle de la copropriétaire.

Par jugement du 17 janvier 2019, le tribunal d’instance de Paris a :

  • déclaré irrecevable les prétentions du syndicat des copropriétaires,
  • débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions,
  • débouté la copropriétaire de ses demandes de dommages et intérêts,
  • dit que la copropriétaire était dispensée de toute participation aux frais de procédures en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
  • ordonné l’exécution provisoire,
  • débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,
  • condamné le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 en faveur de la copropriétaire,
  • condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Le jugement du tribunal d’instance de Paris du 17 janvier 2019, RG n° 11-18-211189 est public. Il peut être téléchargé en suivant ce lien. Afin de respecter le caractère absolu du secret professionnel de l’avocat, le jugement est anonymisé.

Aracelli CERDA, avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier www.cerda-avocats.com

Catégories
assemblée générale copropriété nos procès nullité de l'assemblée générale

Nullité du mandat du syndic qui n’avait pas ouvert de compte bancaire séparé au nom du syndicat

Un copropriétaire souhaitait faire annuler une assemblée générale des copropriétaires de son immeuble.

Le 07 mars 2016, le cabinet Cerda, qui le conseillait, a fait délivrer une assignation au syndicat des copropriétaires et au syndic à cette fin.

Le syndicat et le syndic défendeurs considéraient la demande infondée et injustifiée.

A l’audience du 16 octobre 2018, Maître Aracelli Cerda a plaidé dans l’intérêt de son client copropriétaire en précisant :

« II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :
(…)
-d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. (…) La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
(…) »

  • Trois mois après l’assemblée lui ayant donné mandat d’ouvrir un compte bancaire séparé, le syndic ne s’était pas exécuté ce qui emportait la nullité de son mandat,
  • A la date de l’assemblée dont la nullité était demandée, le syndic ne rapportait pas la preuve de l’ouverture du compte bancaire séparé, ce qui justifiait la demande de nullité de l’assemblée des copropriétaires.

Le 10 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Nanterre a prononcé la nullité de l’assemblée générale qui était demandée par le copropriétaire représenté par le cabinet Cerda.

Par ailleurs, le tribunal a rejeté la demande reconventionnelle du syndicat qui reprochait au copropriétaire d’avoir « intenté un recours en nullité abusif et de multiplier les procédures pour perturber le fonctionnement de la propriété et le travail du syndic. »

Le tribunal a jugé que le caractère abusif de l’action du propriétaire n’était pas démontré.

Enfin le tribunal a condamné le syndicat et le syndic aux dépens et a dispensé le copropriétaire demandeur des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’exécution provisoire du jugement a été ordonnée.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic défendeurs n’ont pas fait appel du jugement.

Le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 10 décembre 2018, 8ème chambre, RG n° 16/02850, qui est public, peut être consulté en suivant ce lien. Afin de respecter le caractère absolu du secret professionnel de l’avocat, le jugement est anonymisé.

Aracelli CERDA, avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier www.cerda-avocats.com

Catégories
construction nos procès

Pas de référé pour le promoteur qui demandait l’exercice d’un « droit de tour d’échelle » pour construire deux immeubles

Un promoteur immobilier avait saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles afin de se voir reconnaître le droit d’accéder à la propriété des copropriétaires voisins,  en exerçant, ce qui est improprement qualifié, un « droit de tour d’échelle ».

Le promoteur prétendait que seul l’accès à la propriété voisine lui permettrait d’y construire deux immeubles dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement.

Le promoteur voulait notamment, sur la propriété des copropriétaires, « transporter et poser les outils, échelles et échafaudages, pour des durées de 20 semaines, puis de 6 semaines et enfin de 20 jours, sous astreinte de 500 euros par jour de refus à compter de l’assignation ».

Les copropriétaires refusaient de satisfaire aux demandes du promoteur.

Dans cette affaire, le cabinet Cerda a été le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que de deux copropriétaires, défendeurs à l’action du promoteur immobilier, demandeur, qui les avait assignés.

Dans ses conclusions et à l’audience du 25 juin 2019, le cabinet Cerda a soutenu, notamment :

– que la demande du promoteur était irrecevable,

– qu’il y avait contestation sérieuse ne permettant pas au juge des référés de se prononcer,

– que l’urgence n’était pas établie,

– que la demande du promoteur constituait une violation du droit de propriété,

– que les conditions d’exercice d’une « servitude de tour d’échelle » n’étaient pas réunies.

Le 09 juillet 2019, Monsieur le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles, n’a pas fait droit à la demande du promoteur immobilier.

Au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile, Monsieur le juge des référés a :

  • dit n’y avoir lieu à référé, et
  • a condamné financièrement le promoteur au bénéfice du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires défendus par le cabinet Cerda.

La décision de justice du 09 juillet 2019 qui est publique peut être consultée en suivant ce lien. Afin de respecter le caractère absolu du secret professionnel de l’avocat, l’exemplaire est anonymisé.

François BESNARD, avocat à la Cour, www.cerda-avocats.com

Catégories
bail bail d'habitation sous-location

Les locataires doivent reverser à leur propriétaire bailleur les sous-loyers AirBnB perçus

Les locataires qui sous-louent leur logement à des touristes sur des plateformes de type AirBnB, en violation de leur contrat de bail qui interdit la sous-location, devraient commencer à s’inquiéter sérieusement.

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation réunie en formation plénière a rendu le 12 septembre 2019 une décision destinée à une large publicité (P+B+R+I) et lourde de conséquences pour les locataires indélicats.

A la suite d’un congé pour reprise délivré par le propriétaire bailleur d’un appartement, les locataires se sont maintenus dans les lieux.

Assignés en justice, les locataires ont été condamnés le 06 avril 2016 par le tribunal d’instance du 5ème arrondissement de Paris à l’époque, à être expulsés et à payer les indemnités représentant les loyers et charges au titre de leur occupation sans droit ni titre depuis la date d’effet du congé validé.

Le tribunal d’instance les avait également condamnés à payer au propriétaire des dommages intérêts de 5 000 euros « pour sous-location irrégulière de l’appartement donné en location ».

En effet, depuis août 2012, les locataires sous-louaient leur appartement en location touristique sur la plateforme AirBnB et percevaient les sous-loyers correspondants.

Les locataires ont fait appel de la décision en contestant notamment l’existence du préjudice du bailleur au titre de la sous-location dès lors qu’ils avaient effectivement payé les loyers dus, au terme convenu, conformément au contrat de bail. Ils n’avaient pas inexécuté leur contrat de bail au sens de l’article 1147 ancien du code civil devenu l’article 1231-1 nouveau du code civil.

Selon les locataires, le propriétaire bailleur avait perçu les fruits civils, définis par l’article 582 du code civil et l’article 584 du code civil, dus au titre de la location et ne pouvait donc pas demander une somme non prévue par le contrat.

L’avocat du propriétaire bailleur a très pertinemment invoqué la règle de l’accession afin de motiver la demande de reversement des loyers AirBnB.

Ce n’est donc pas au titre du contrat de bail principal ni au titre des sous-locations AirBnB que le propriétaire demandait le versement des sous-loyers AirBnB. Les sous-locations étaient inopposables au propriétaire.

Le propriétaire demandait le paiement des loyers au titre de son droit d’accession défini par l’article 546 du code civil selon lequel « La propriété d’une chose (…) immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit (…) » c’est-à-dire les fruits civils de l’article 547 du code civil.

Le 05 juin 2018, la Cour d’appel de Paris avait retenu cet argument afin d’ordonner la condamnation des locataires à reverser au propriétaire bailleur la somme de 27.295,00 euros assortie des intérêts légaux correspondant à l’ensemble des loyers perçus via AirBnB.

Par son arrêt du 12 septembre 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi des anciens locataires et confirmé l’arrêt d’appel :

« Mais attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ».

En conclusion et classiquement, le propriétaire bailleur a droit aux fruits civils, les loyers, dus au titre du contrat de bail conclu.

La nouveauté est le recours à l’article 546 du code civil, dont la rédaction est inchangée depuis sa promulgation en 1804, afin de reconnaître au propriétaire bailleur, par le jeu de l’accession, son droit à recevoir tous les fruits civils que son bien peut produire, dus au titre de son droit de propriété, sauf convention contraire qui lui serait opposable.

Les propriétaires étaient informés des contraintes légales et réglementaires à respecter pour pratiquer la location touristique. Les locataires sont désormais informés par cette décision des conséquences de la sous-location en violation des stipulations de leur contrat de bail.

Pour l’anecdote, le propriétaire bailleur était Thomas Lautner, héritier dans le cadre du règlement de la succession de son père Georges Lautner, le réalisateur du film “Les Tontons Flingueurs“, décédé le 22 novembre 2013 . Il s’agit peut être d’un dernier clin d’œil à ses anciens locataires pour lesquels cette décision : “c’est du brutal” !

L’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 12 septembre 2019, numéro de pourvoi 18-20.727, peut être consulté sur son site.

François BESNARD, avocat à la Cour, www.cerda-avocats.com

Catégories
copropriété prescription acquisitive

Un copropriétaire peut acquérir par prescription une partie commune d’immeuble après 30 ans d’occupation

Le 29 juin 1983 un couple a signé l’acte notarié d’acquisition de leur appartement situé au rez-de-chaussée dans un immeuble en copropriété à Montpellier.

Depuis cette date, soit depuis plus de 30 ans, ces copropriétaires utilisaient et entretenaient une cour, partie commune de leur immeuble comme s’il s’agissait de leur lot partie privative. Cette cour servait d’accès à leur appartement.

Ils ont demandé la constatation de la prescription acquisitive sur cette cour commune.

La cour de cassation a rejeté le pourvoi du syndicat des copropriétaires et a confirmé l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier en rappelant les conditions de la prescription acquisitive en matière immobilière ou « usucapion » :

L’occupation doit être « continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque » selon l’article 2261 du code civil et cela pendant 30 ans selon l’article 2272 du code civil.

Le conseil du syndicat des copropriétaires prétendait que les conditions de la prescription n’étaient pas réunies car en l’absence, dans le titre de propriété des copropriétaires ou dans le règlement de copropriété, de droit conféré sur la cour commune, les copropriétaires ne pouvaient pas « prescrire contre leur titre » au sens de l’article 2270 du code civil.

Au contraire, parce qu’il n’y avait aucune équivoque dans leur titre, les copropriétaires pouvaient acquérir la cour commune par prescription.

Ils n’entendaient donc pas prescrire contre leur titre mais « contre les droits des autres membres du syndicat des copropriétaires ».

La solution aurait été différente si le titre de propriété des copropriétaires leur avait conféré un droit de jouissance privative sur la cour commune de l’immeuble, auquel cas ils n’auraient pas « pu prescrire contre leur titre » en l’absence de réunion des conditions de l’article 2261 du code civil.

L’arrêt non publié de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 11 juillet 2019, numéro de pourvoi 18-17771 peut être consulté sur le site Légifrance.

François BESNARD, avocat à la Cour, www.cerda-avocats.com

Catégories
copropriété

Le transfert de l’obligation de délivrance à l’adjudicataire de l’immeuble loué

La condamnation d’un bailleur à la réalisation de travaux, au titre de son obligation de délivrance conforme à la destination de la chose louée, se transmet à l’adjudicataire de l’immeuble objet du bail.

En l’espèce, un bailleur a été condamné par un jugement à faire réaliser des travaux sur l’immeuble donné à bail à usage commercial et d’habitation.

Puis, l’immeuble a été vendu aux enchères publiques sans que bailleur ait exécuté le jugement. Le cahier des conditions de la vente aux enchères faisait état de l’instance en cours et contenait en annexe le jugement.

Par ailleurs, la vente aux enchères ne prévoyait pas que le saisi supporterait exclusivement les conséquences financières de la condamnation antérieure à l’adjudication, ce qui laissait l’opportunité au locataire d’assigner son nouveau bailleur.

La locataire a donc assigné son ancien bailleur et l’adjudicataire afin qu’ils soient condamnés in solidum à la réalisation de ces travaux.

Les premiers juges ont accueilli favorablement la demande de la locataire.

L’adjudicataire a formé un pourvoi en soutenant que les travaux incombaient exclusivement au précédent bailleur en raison de l’antériorité du jugement de condamnation au regard de la date d’acquisition de l’immeuble.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi et a confirmé que l’adjudicataire était solidairement tenu des réparations judiciairement imposées au bailleur précédent en raison de la transmission du contrat de bail opérée par l’adjudication.

Cette décision s’inscrit dans la lignée de l’arrêt de la troisième chambre civile du 14 novembre 2007, en le complétant (Cass. 3ème civ., 14 nov. 2007, n° 06-18.430, Bull. civ. III, n° 200 ; AJDI 2008. 379 , obs. V. Zalewski).

En 2007, la Cour de cassation avait admis que le locataire puisse demander au vendeur la réparation des troubles de jouissance subis du fait de la non-exécution des travaux qu’il aurait dû faire en sa précédente qualité de bailleur, alors qu’il n’était plus propriétaire du bien. Cette faculté n’avait pas dispensé le nouveau bailleur de son obligation de délivrance.

En conséquence, le locataire peut solliciter l’un quelconque des bailleurs successifs pour exécuter cette obligation.

Cass. 3ème civ., 21 févr. 2019, FS-P+B+I, n° 18-11.553

Aracelli CERDA, avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier www.cerda-avocats.com

Catégories
bail bail commercial

Absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier d’un bail statutaire à l’issue d’un bail dérogatoire

Dans un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 25 octobre 2018, la question juridique était de savoir si un preneur laissé en possession des lieux à l’expiration de son premier bail dérogatoire devait s’inscrire au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier d’un bail soumis au statut.

Deux commerçants ont pris à bail pour une durée de vingt-trois mois, un local commercial à compter du 15 février 2004, en s’obligeant, à fournir à leur bailleresse une attestation de leur inscription au registre du commerce et des sociétés dans le délai de deux mois suivant la prise d’effet du contrat sous peine de caducité.

Puis, les parties conclurent successivement trois autres baux dérogatoires pour une même durée à compter du 1er février 2006, 1er février 2008 et 1er février 2010.

Les locataires ont demandé au juge du fond de constater à leur profit le bénéfice du statut à l’issue du premier bail dérogatoire et obtenir gain de cause.

De son côté, la bailleresse forma un pourvoi en cassation en soutenant qu’en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, les locataires ne pouvaient pas bénéficier du statut et à titre reconventionnel, elle demanda l’acquisition de la clause résolutoire du dernier bail dérogatoire pour défaut d’immatriculation.

La Cour de cassation a approuvé les juges du fond, qui selon l’ancien article L. 145-5 du code de commerce, ont jugé que les locataires laissés en possession des lieux, étaient bénéficiaires d’un bail statutaire à l’issue du premier bail dérogatoire et que l’inscription au registre du commerce n’était pas nécessaire pour que s’opère un bail de neuf ans à compter du 1er février 2006.

Cass. Civ. 3ème, 25 oct. 2018, n° 17-26.126

Aracelli CERDA, avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier www.cerda-avocats.com

Catégories
bail bail d'habitation expulsion

Comment faire expulser le locataire qui ne paye plus ses loyers ?

Se loger est un droit fondamental mais le locataire qui ne paye pas les mensualités de son bail d’habitation peut causer de grandes difficultés au propriétaire acquéreur à crédit du bien loué qui rembourse les échéances du prêt au moyen des loyers versés.

En tout état de cause, le propriétaire ne saurait se faire justice à soi-même et le respect de la procédure en vigueur est vivement recommandé en vue de l’expulsion du locataire.

Sauf négligence ponctuelle du locataire, en cas d’impayé il faut relancer le locataire puis le mettre en demeure par lettre recommandée de payer puis si ces démarches amiables sont restées infructueuses de faire appel à un huissier de justice qui fera signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Deux mois après la délivrance du commandement, il sera possible de saisir le tribunal d’instance compétent en vue de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et de faire condamner le locataire à payer le loyer et ses accessoires.

Une fois le jugement rendu et signifié, un nouveau commandement de payer et de quitter les lieux devra être délivré par l’huissier.

Des formalités très strictes sont prévues notamment par l’article 24 du de la loi du 06 juillet 1989.

Le locataire pourra faire appel du jugement mais aussi demander au juge de l’exécution des délais de paiement et des délais pour quitter les lieux.

Il semble donc impératif de se faire accompagner par un huissier et un avocat à peine de voir sa demande jugée irrecevable ou malfondée.

François BESNARD, avocat à la Cour, www.cerda-avocats.com

Catégories
assemblée générale copropriété majorité

Comment conserver la majorité des voix dans sa copropriété malgré l’article 22 de la loi de 1965 ?

Lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des voix supérieure à la moitié de celle des autres copropriétaires, la loi du 10 juillet 1965 qui régit les immeubles en copropriétés a prévu un mécanisme de rééquilibrage.

En effet, dans cette situation, le nombre des voix du copropriétaire majoritaire, aussi appelé copropriétaire ayant « la main dominante », est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

C’est le mécanisme de l’article 22, I, alinéa 2 de la loi de 1965.

Certains copropriétaires majoritaires assistés de leur conseil, mettent en place des mécanismes pour faire échec à ce dispositif et passer sous le seuil de la majorité :

  • Vente d’un lot existant à un parent, un proche,
  • Vente ou apport d’un lot existant à une société civile immobilière (SCI) ou société de famille,
  • Donation éventuellement avec réserve de l’usufruit.
  • Acquisition d’un nouveau lot par un proche ou une société,
  • Etc…

Ces stratégies peuvent être plus ou moins élaborées.

Mais ces opérations ne sont pas frauduleuses a priori car la fraude ne se présume pas.

En outre l’article 22, I, alinéa 2 est d’interprétation stricte.

En conséquence, il appartiendra au copropriétaire minoritaire qui estime subir un préjudice de prouver que l’opération réalisée par le copropriétaire majoritaire avait pour seul objectif de contourner la règle égalitaire de la loi sur la copropriété.

Faute de rapporter la preuve, les notions d’abus de majorité, de rupture d’équilibre, d’intention de nuire seront à étudier.

François BESNARD, avocat à la Cour, www.cerda-avocats.com