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Le transfert de l’obligation de délivrance à l’adjudicataire de l’immeuble loué

La condamnation d’un bailleur à la réalisation de travaux, au titre de son obligation de délivrance conforme à la destination de la chose louée, se transmet à l’adjudicataire de l’immeuble objet du bail.

En l’espèce, un bailleur a été condamné par un jugement à faire réaliser des travaux sur l’immeuble donné à bail à usage commercial et d’habitation.

Puis, l’immeuble a été vendu aux enchères publiques sans que bailleur ait exécuté le jugement. Le cahier des conditions de la vente aux enchères faisait état de l’instance en cours et contenait en annexe le jugement.

Par ailleurs, la vente aux enchères ne prévoyait pas que le saisi supporterait exclusivement les conséquences financières de la condamnation antérieure à l’adjudication, ce qui laissait l’opportunité au locataire d’assigner son nouveau bailleur.

La locataire a donc assigné son ancien bailleur et l’adjudicataire afin qu’ils soient condamnés in solidum à la réalisation de ces travaux.

Les premiers juges ont accueilli favorablement la demande de la locataire.

L’adjudicataire a formé un pourvoi en soutenant que les travaux incombaient exclusivement au précédent bailleur en raison de l’antériorité du jugement de condamnation au regard de la date d’acquisition de l’immeuble.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi et a confirmé que l’adjudicataire était solidairement tenu des réparations judiciairement imposées au bailleur précédent en raison de la transmission du contrat de bail opérée par l’adjudication.

Cette décision s’inscrit dans la lignée de l’arrêt de la troisième chambre civile du 14 novembre 2007, en le complétant (Cass. 3ème civ., 14 nov. 2007, n° 06-18.430, Bull. civ. III, n° 200 ; AJDI 2008. 379 , obs. V. Zalewski).

En 2007, la Cour de cassation avait admis que le locataire puisse demander au vendeur la réparation des troubles de jouissance subis du fait de la non-exécution des travaux qu’il aurait dû faire en sa précédente qualité de bailleur, alors qu’il n’était plus propriétaire du bien. Cette faculté n’avait pas dispensé le nouveau bailleur de son obligation de délivrance.

En conséquence, le locataire peut solliciter l’un quelconque des bailleurs successifs pour exécuter cette obligation.

Cass. 3ème civ., 21 févr. 2019, FS-P+B+I, n° 18-11.553

Aracelli CERDA, avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier www.cerda-avocats.com

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Absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier d’un bail statutaire à l’issue d’un bail dérogatoire

Dans un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 25 octobre 2018, la question juridique était de savoir si un preneur laissé en possession des lieux à l’expiration de son premier bail dérogatoire devait s’inscrire au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier d’un bail soumis au statut.

Deux commerçants ont pris à bail pour une durée de vingt-trois mois, un local commercial à compter du 15 février 2004, en s’obligeant, à fournir à leur bailleresse une attestation de leur inscription au registre du commerce et des sociétés dans le délai de deux mois suivant la prise d’effet du contrat sous peine de caducité.

Puis, les parties conclurent successivement trois autres baux dérogatoires pour une même durée à compter du 1er février 2006, 1er février 2008 et 1er février 2010.

Les locataires ont demandé au juge du fond de constater à leur profit le bénéfice du statut à l’issue du premier bail dérogatoire et obtenir gain de cause.

De son côté, la bailleresse forma un pourvoi en cassation en soutenant qu’en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, les locataires ne pouvaient pas bénéficier du statut et à titre reconventionnel, elle demanda l’acquisition de la clause résolutoire du dernier bail dérogatoire pour défaut d’immatriculation.

La Cour de cassation a approuvé les juges du fond, qui selon l’ancien article L. 145-5 du code de commerce, ont jugé que les locataires laissés en possession des lieux, étaient bénéficiaires d’un bail statutaire à l’issue du premier bail dérogatoire et que l’inscription au registre du commerce n’était pas nécessaire pour que s’opère un bail de neuf ans à compter du 1er février 2006.

Cass. Civ. 3ème, 25 oct. 2018, n° 17-26.126

Aracelli CERDA, avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier www.cerda-avocats.com