Catégories
bail d'habitation expulsion nos procès

Rejet de la demande en requalification d’une location touristique en bail soumis à la loi du 06 juillet 1989 formée par une occupante sans droit ni titre contre une propriétaire bailleresse.

Une locataire affirmant être étudiante avait conclu un contrat de location saisonnière avec une propriétaire d’un bien situé au sein de sa propre résidence principale.

La location avait été renouvelée par des contrats successifs.

Finalement la propriétaire avait délivré un congé à la locataire afin qu’elle libère le bien loué.

La locataire avait alors assigné la propriétaire devant le tribunal d’instance de Villejuif afin d’obtenir :

  • La requalification du bail d’habitation en bail à titre de résidence principale soumis à la loi du 06 juillet 1989,
  • La nullité du congé délivré par la propriétaire,
  • Le paiement de diverses sommes, à titre de dommages-intérêts et de remboursement de loyers en raison de l’indécence du logement alléguée, de dommages-intérêts pour congé frauduleux, d’indemnité de réinstallation,
  • Les frais de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience de l’audience du 21 juin 2018, le cabinet Cerda a plaidé au soutien des intérêts de la propriétaire bailleresse.

Par jugement du 31 août 2018, le tribunal d’instace de Villejuif a notamment :

  • Débouté l’occupante de sa demande de requalification du contrat de location,
  • Débouté l’occupante de sa demande de nullité du congé, de sa demande de dommages-intérêts au titre du congé frauduleux et de sa demande en paiement d’une indemnité de réinstallation,
  • Débouté l’occupante de sa demande en remboursement des loyers et en paiement de dommages-intérêts au titre de l’indécence du logement,
  • Constaté que l’occupante était occupante sans droit ni titre,
  • Ordonné son expulsion,
  • Condamné la locataire à payer à la propriétaire une indemnité d’occupation au titre de la période de son occupation sans droit ni titre,
  • Condamné l’occupante sans droit ni titre à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
  • Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Le jugement du tribunal d’instance de Villejuif du 31 août 2018, RG n° 11-17-001162, est public et peut être téléchargé en suivant ce lien. L’exemplaire a été anonymisé afin de préserver le caractère absolu du secret professionnel de l’avocat.

L’occupante sans droit ni titre a fait appel de la décision mais la radiation a été ordonnée en l’absence de commencement d’exécution.

François BESNARD, avocat à la Cour, www.cerda-avocats.com

Catégories
condition suspensive nos procès vente

Constatation de la caducité d’une vente signée sous la condition suspensive défaillie de la réalisation préalable d’une autre vente

Deux acquéreurs avaient signé un compromis de vente rédigé par une agence immobilière.

Le compromis contenait plusieurs conditions suspensives dont l’une stipulait la réalisation préalable de la vente d’un bien appartenant à l’un des deux acquéreurs, le prix de la vente devant constituer un apport pour financer l’acquisition.

La vente préalable n’ayant pas été signée, les acquéreurs ont informé l’agence immobilière qu’ils renonçaient à leur acquisition, le compromis étant caduc.

La venderesse et l’agence immobilière ayant une analyse divergente les ont mis en demeure de signer la vente. Un notaire a dressé un procès-verbal de carence.

La venderesse et l’agence immobilière ont assigné les deux acquéreurs devant le tribunal afin notamment de les voir condamnés au paiement d’une indemnité forfaitaire avec intérêts mentionnée à l’avant-contrat.

A l’audience du 19 mars 2019, le cabinet Cerda a plaidé dans l’intérêt des deux acquéreurs, en visant notamment l’ancien article 1176 du code civil qui disposait : “Lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé “.

Par jugement du 07 mai 2019, le tribunal de grande instance de Melun a :

  • Constaté la caducité de la vente sous conditions suspensives,
  • Condamné l’agence immobilière à restituer aux acquéreurs le dépôt de garantie versé,
  • Condamné in solidum l’agence immobilière et la venderesse à payer aux acquéreurs une somme au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile,
  • Débouté les parties de leurs autres demandes en dommages-intérêts, mise en œuvre de la clause pénale, amende civile,
  • Ordonné l’exécution provisoire,
  • Condamné in solidum l’agence immobilière et la venderesse aux dépens.

Le jugement est devenu définitif en l’absence de recours exercé.

Le jugement du tribunal de grande instance de Melun, Chambre 1, Cabinet 1, 07 mai 2019, RG 17-01129 qui est public peut être téléchargé sur ce lien. L’exemplaire a été anonymisé afin de respecter le caractère absolu du secret professionnel de l’avocat.

François BESNARD, avocat à la Cour, www.cerda-avocats.com

Catégories
bail bail d'habitation loyers et charges impayés nos procès

Condamnation solidaire des locataires et de la caution au paiement des loyers et charges impayés

Des propriétaires avaient donné un appartement en location à usage d’habitation.

Les locataires ont notifié un congé aux propriétaires mais ils entendaient se prévaloir d’une durée de préavis réduit et compenser le loyer qu’ils devaient avec le dépôt de garantie.

En conséquence, les propriétaires bailleurs leur ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire en l’absence du paiement des loyers.

Les propriétaires, représentés par le cabinet Cerda, ont assigné les locataires et la caution aux fin de les voir condamnés à payer, avec exécution provisoire :

  • les loyers impayés,
  • le coût de la remise en état des lieux après déduction du dépôt de garantie,
  • le préjudice subi au titre de la perte de loyers entre la délivrance du commandement et l’assignation,
  • le coût de l’état des lieux de sortie,
  • l’article 700 du code de procédure civile.

Les locataires et la caution ont contesté les demandes des propriétaires bailleurs en demandant à titre reconventionnel leur condamnation :

  • au paiement des travaux qu’ils avaient effectués dans l’appartement,
  • à des dommages intérêts pour procédure abusive,
  • à la délivrance de quittances de loyers,
  • à l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 23 mars 2017, le tribunal d’instance de Courbevoie a :

  • condamné solidairement les locataires –et la caution par jugement rectificatif du 29 janvier 2018– à payer aux propriétaires les loyers et charges impayés,
  • débouté les parties de leurs autres demandes,
  • condamné les locataires aux dépens,
  • condamné les locataires au paiement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement du tribunal d’instance de Courbevoie, 23 mars 2017, RG n° 11-16-000747 est public. Il peut être consulté en suivant ce lien. Afin de respecter le caractère absolu du secret professionnel de l’avocat, le jugement est anonymisé.

Aracelli CERDA, avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier www.cerda-avocats.com

Catégories
nos procès notaire responsabilité notariale vente vice caché

Résolution de la vente pour vice caché et condamnation in solidum du vendeur et du notaire à réparer le préjudice de l’acquéreur

La société G a acquis de la société C un bien immobilier par acte notarié.

La société G a donné le bien à bail mais l’agence régionale de santé lui a notifié que le local loué était impropre à la location à usage d’habitation « du fait d’une surface d’éclairement naturel et d’une ventilation insuffisantes, de traces de moisissures au plafond et de la configuration du local en sous-sol ».

Un arrêté préfectoral a mis en demeure la société G bailleresse de faire cesser l’occupation pour habitation.

La société G a exercé un recours en annulation contre l’arrêté devant le tribunal administratif qui a rejeté la requête.

La société G, représentée par le cabinet Cerda, a fait assigner son vendeur, la société C, ainsi que le notaire rédacteur de l’acte de vente, afin de voir notamment :

  • Prononcé la résolution de la vente et du prêt en raison du vice caché antérieur à la vente affectant le bien vendu,
  • Condamné le vendeur à lui restituer le prix, les frais et émoluments notariés, et à payer les mensualités de prêts versées à la banque et l’indemnité de remboursement anticipé,
  • Constaté la responsabilité du notaire pour manquement à son obligation de conseil et d’information,
  • Condamné in solidum la venderesse et le notaire à la réparation du préjudice moral de la société G, aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse, la société C venderesse demandait le rejet des prétentions de la société G ainsi que la condamnation du notaire à l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, le notaire demandait également le rejet des prétentions de la société G et sa mise hors de cause.

Par jugement rendu le 09 mai 2019, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

  • constaté le vice caché affectant le bien vendu à la société G le rendant impropre à l’usage d’habitation,
  • prononcé la résolution de la vente,
  • condamné le vendeur à restituer à la société G le prix et les droits de la vente avec intérêts,
  • condamné in solidum le vendeur et le notaire à réparer le préjudice financier de la société G,
  • condamné le notaire au titre de la réparation du manquement à son devoir de conseil au titre du préjudice moral de la société G,
  • condamné in solidum le vendeur et le notaire à payer à la société G les frais de l’article 700 du code de procédure civile,
  • condamné in solidum le vendeur et le notaire à supporter les entiers dépens.

Le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre, Pôle civil, 1ère chambre, 09 mai 2019, RG n° 17/02104 est public. Il peut être consulté en suivant ce lien. Afin de respecter le caractère absolu du secret professionnel de l’avocat, le jugement est anonymisé.

Aracelli CERDA, avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier www.cerda-avocats.com

Catégories
charges de copropriété copropriété nos procès recouvrement de charges de copropriété

Irrecevabilité des prétentions du syndicat des copropriétaires contre une copropriétaire mise en demeure en paiement de charges à une adresse erronée dont il connaissait l’adresse réelle

Le 24 mai 2018, le syndicat des copropriétaires d’un immeuble avait fait délivrer une assignation à une copropriétaire afin de la faire condamner :

  • au titre du paiement des arriérés de charges de copropriété qu’elle devait,
  • au titre de frais de gestion, avec intérêts à compter de la mise en demeure de payer adressée par le syndic, et de l’assignation,
  • au titre de dommages intérêts pour résistance abusive et injustifiée et préjudice causé à l’ensemble de la copropriété, avec intérêts de droit à compter du jugement,
  • avec capitalisation des intérêts,
  • aux frais de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Le cabinet Cerda conseillait en défense la copropriétaire assignée, contre le syndicat des copropriétaires demandeur.

Le 16 novembre 2018, lors de l’audience des plaidoiries, le cabinet Cerda a soulevé l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires en l’absence de respect des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile relatif aux diligences entreprises en vue de la résolution amiable du litige.

Le cabinet Cerda a également indiqué que le syndic, mandataire du syndicat, avait commis une faute en adressant l’ensemble des correspondances à l’attention de la copropriétaire à une adresse erronée, ce qui était de nature à engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, dès lors que le syndic avait pleinement connaissance de l’adresse réelle de la copropriétaire.

Par jugement du 17 janvier 2019, le tribunal d’instance de Paris a :

  • déclaré irrecevable les prétentions du syndicat des copropriétaires,
  • débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions,
  • débouté la copropriétaire de ses demandes de dommages et intérêts,
  • dit que la copropriétaire était dispensée de toute participation aux frais de procédures en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
  • ordonné l’exécution provisoire,
  • débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,
  • condamné le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 en faveur de la copropriétaire,
  • condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Le jugement du tribunal d’instance de Paris du 17 janvier 2019, RG n° 11-18-211189 est public. Il peut être téléchargé en suivant ce lien. Afin de respecter le caractère absolu du secret professionnel de l’avocat, le jugement est anonymisé.

Aracelli CERDA, avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier www.cerda-avocats.com

Catégories
assemblée générale copropriété nos procès nullité de l'assemblée générale

Nullité du mandat du syndic qui n’avait pas ouvert de compte bancaire séparé au nom du syndicat

Un copropriétaire souhaitait faire annuler une assemblée générale des copropriétaires de son immeuble.

Le 07 mars 2016, le cabinet Cerda, qui le conseillait, a fait délivrer une assignation au syndicat des copropriétaires et au syndic à cette fin.

Le syndicat et le syndic défendeurs considéraient la demande infondée et injustifiée.

A l’audience du 16 octobre 2018, Maître Aracelli Cerda a plaidé dans l’intérêt de son client copropriétaire en précisant :

« II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :
(…)
-d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. (…) La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
(…) »

  • Trois mois après l’assemblée lui ayant donné mandat d’ouvrir un compte bancaire séparé, le syndic ne s’était pas exécuté ce qui emportait la nullité de son mandat,
  • A la date de l’assemblée dont la nullité était demandée, le syndic ne rapportait pas la preuve de l’ouverture du compte bancaire séparé, ce qui justifiait la demande de nullité de l’assemblée des copropriétaires.

Le 10 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Nanterre a prononcé la nullité de l’assemblée générale qui était demandée par le copropriétaire représenté par le cabinet Cerda.

Par ailleurs, le tribunal a rejeté la demande reconventionnelle du syndicat qui reprochait au copropriétaire d’avoir « intenté un recours en nullité abusif et de multiplier les procédures pour perturber le fonctionnement de la propriété et le travail du syndic. »

Le tribunal a jugé que le caractère abusif de l’action du propriétaire n’était pas démontré.

Enfin le tribunal a condamné le syndicat et le syndic aux dépens et a dispensé le copropriétaire demandeur des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’exécution provisoire du jugement a été ordonnée.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic défendeurs n’ont pas fait appel du jugement.

Le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 10 décembre 2018, 8ème chambre, RG n° 16/02850, qui est public, peut être consulté en suivant ce lien. Afin de respecter le caractère absolu du secret professionnel de l’avocat, le jugement est anonymisé.

Aracelli CERDA, avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier www.cerda-avocats.com

Catégories
construction nos procès

Pas de référé pour le promoteur qui demandait l’exercice d’un « droit de tour d’échelle » pour construire deux immeubles

Un promoteur immobilier avait saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles afin de se voir reconnaître le droit d’accéder à la propriété des copropriétaires voisins,  en exerçant, ce qui est improprement qualifié, un « droit de tour d’échelle ».

Le promoteur prétendait que seul l’accès à la propriété voisine lui permettrait d’y construire deux immeubles dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement.

Le promoteur voulait notamment, sur la propriété des copropriétaires, « transporter et poser les outils, échelles et échafaudages, pour des durées de 20 semaines, puis de 6 semaines et enfin de 20 jours, sous astreinte de 500 euros par jour de refus à compter de l’assignation ».

Les copropriétaires refusaient de satisfaire aux demandes du promoteur.

Dans cette affaire, le cabinet Cerda a été le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que de deux copropriétaires, défendeurs à l’action du promoteur immobilier, demandeur, qui les avait assignés.

Dans ses conclusions et à l’audience du 25 juin 2019, le cabinet Cerda a soutenu, notamment :

– que la demande du promoteur était irrecevable,

– qu’il y avait contestation sérieuse ne permettant pas au juge des référés de se prononcer,

– que l’urgence n’était pas établie,

– que la demande du promoteur constituait une violation du droit de propriété,

– que les conditions d’exercice d’une « servitude de tour d’échelle » n’étaient pas réunies.

Le 09 juillet 2019, Monsieur le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles, n’a pas fait droit à la demande du promoteur immobilier.

Au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile, Monsieur le juge des référés a :

  • dit n’y avoir lieu à référé, et
  • a condamné financièrement le promoteur au bénéfice du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires défendus par le cabinet Cerda.

La décision de justice du 09 juillet 2019 qui est publique peut être consultée en suivant ce lien. Afin de respecter le caractère absolu du secret professionnel de l’avocat, l’exemplaire est anonymisé.

François BESNARD, avocat à la Cour, www.cerda-avocats.com

Catégories
bail bail d'habitation sous-location

Les locataires doivent reverser à leur propriétaire bailleur les sous-loyers AirBnB perçus

Les locataires qui sous-louent leur logement à des touristes sur des plateformes de type AirBnB, en violation de leur contrat de bail qui interdit la sous-location, devraient commencer à s’inquiéter sérieusement.

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation réunie en formation plénière a rendu le 12 septembre 2019 une décision destinée à une large publicité (P+B+R+I) et lourde de conséquences pour les locataires indélicats.

A la suite d’un congé pour reprise délivré par le propriétaire bailleur d’un appartement, les locataires se sont maintenus dans les lieux.

Assignés en justice, les locataires ont été condamnés le 06 avril 2016 par le tribunal d’instance du 5ème arrondissement de Paris à l’époque, à être expulsés et à payer les indemnités représentant les loyers et charges au titre de leur occupation sans droit ni titre depuis la date d’effet du congé validé.

Le tribunal d’instance les avait également condamnés à payer au propriétaire des dommages intérêts de 5 000 euros « pour sous-location irrégulière de l’appartement donné en location ».

En effet, depuis août 2012, les locataires sous-louaient leur appartement en location touristique sur la plateforme AirBnB et percevaient les sous-loyers correspondants.

Les locataires ont fait appel de la décision en contestant notamment l’existence du préjudice du bailleur au titre de la sous-location dès lors qu’ils avaient effectivement payé les loyers dus, au terme convenu, conformément au contrat de bail. Ils n’avaient pas inexécuté leur contrat de bail au sens de l’article 1147 ancien du code civil devenu l’article 1231-1 nouveau du code civil.

Selon les locataires, le propriétaire bailleur avait perçu les fruits civils, définis par l’article 582 du code civil et l’article 584 du code civil, dus au titre de la location et ne pouvait donc pas demander une somme non prévue par le contrat.

L’avocat du propriétaire bailleur a très pertinemment invoqué la règle de l’accession afin de motiver la demande de reversement des loyers AirBnB.

Ce n’est donc pas au titre du contrat de bail principal ni au titre des sous-locations AirBnB que le propriétaire demandait le versement des sous-loyers AirBnB. Les sous-locations étaient inopposables au propriétaire.

Le propriétaire demandait le paiement des loyers au titre de son droit d’accession défini par l’article 546 du code civil selon lequel « La propriété d’une chose (…) immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit (…) » c’est-à-dire les fruits civils de l’article 547 du code civil.

Le 05 juin 2018, la Cour d’appel de Paris avait retenu cet argument afin d’ordonner la condamnation des locataires à reverser au propriétaire bailleur la somme de 27.295,00 euros assortie des intérêts légaux correspondant à l’ensemble des loyers perçus via AirBnB.

Par son arrêt du 12 septembre 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi des anciens locataires et confirmé l’arrêt d’appel :

« Mais attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ».

En conclusion et classiquement, le propriétaire bailleur a droit aux fruits civils, les loyers, dus au titre du contrat de bail conclu.

La nouveauté est le recours à l’article 546 du code civil, dont la rédaction est inchangée depuis sa promulgation en 1804, afin de reconnaître au propriétaire bailleur, par le jeu de l’accession, son droit à recevoir tous les fruits civils que son bien peut produire, dus au titre de son droit de propriété, sauf convention contraire qui lui serait opposable.

Les propriétaires étaient informés des contraintes légales et réglementaires à respecter pour pratiquer la location touristique. Les locataires sont désormais informés par cette décision des conséquences de la sous-location en violation des stipulations de leur contrat de bail.

Pour l’anecdote, le propriétaire bailleur était Thomas Lautner, héritier dans le cadre du règlement de la succession de son père Georges Lautner, le réalisateur du film “Les Tontons Flingueurs“, décédé le 22 novembre 2013 . Il s’agit peut être d’un dernier clin d’œil à ses anciens locataires pour lesquels cette décision : “c’est du brutal” !

L’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 12 septembre 2019, numéro de pourvoi 18-20.727, peut être consulté sur son site.

François BESNARD, avocat à la Cour, www.cerda-avocats.com

Catégories
copropriété prescription acquisitive

Un copropriétaire peut acquérir par prescription une partie commune d’immeuble après 30 ans d’occupation

Le 29 juin 1983 un couple a signé l’acte notarié d’acquisition de leur appartement situé au rez-de-chaussée dans un immeuble en copropriété à Montpellier.

Depuis cette date, soit depuis plus de 30 ans, ces copropriétaires utilisaient et entretenaient une cour, partie commune de leur immeuble comme s’il s’agissait de leur lot partie privative. Cette cour servait d’accès à leur appartement.

Ils ont demandé la constatation de la prescription acquisitive sur cette cour commune.

La cour de cassation a rejeté le pourvoi du syndicat des copropriétaires et a confirmé l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier en rappelant les conditions de la prescription acquisitive en matière immobilière ou « usucapion » :

L’occupation doit être « continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque » selon l’article 2261 du code civil et cela pendant 30 ans selon l’article 2272 du code civil.

Le conseil du syndicat des copropriétaires prétendait que les conditions de la prescription n’étaient pas réunies car en l’absence, dans le titre de propriété des copropriétaires ou dans le règlement de copropriété, de droit conféré sur la cour commune, les copropriétaires ne pouvaient pas « prescrire contre leur titre » au sens de l’article 2270 du code civil.

Au contraire, parce qu’il n’y avait aucune équivoque dans leur titre, les copropriétaires pouvaient acquérir la cour commune par prescription.

Ils n’entendaient donc pas prescrire contre leur titre mais « contre les droits des autres membres du syndicat des copropriétaires ».

La solution aurait été différente si le titre de propriété des copropriétaires leur avait conféré un droit de jouissance privative sur la cour commune de l’immeuble, auquel cas ils n’auraient pas « pu prescrire contre leur titre » en l’absence de réunion des conditions de l’article 2261 du code civil.

L’arrêt non publié de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 11 juillet 2019, numéro de pourvoi 18-17771 peut être consulté sur le site Légifrance.

François BESNARD, avocat à la Cour, www.cerda-avocats.com