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bail commercial congé

La forme du congé donné par le preneur d’un bail commercial à l’expiration d’une période triennale

L’article L. 145-4 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, dispose que le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

A la suite des lois PINEL et MACRON qui ont successivement modifié la forme d’un congé donné par le preneur en fin de période triennale, il faut retenir que la loi Macron a supprimé la référence à l’article L.145-9 du code de commerce et a ainsi maintenu l’option de délivrer le congé, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

En l’espèce, un locataire principal d’un bail commercial a sous-loué une partie des locaux.

Le 16 février 2016, le sous-locataire a donné congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour la prochaine échéance triennale expirant le 1er septembre 2016.

La cour d’appel a jugé nul ce congé au motif que les dispositions de l’article L.145-9 du code de commerce issues de la loi Macron du 06 août 2015 imposent la délivrance du congé par acte extrajudiciaire.

Par conséquent, la cour d’appel a condamné le sous-locataire au paiement de différentes sommes au titre des loyers impayés.

De son côté, le sous-locataire a formé un pourvoi en cassation.

Après avoir rappelé les dispositions de l’article L.145-4 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 06 août 2015, la Cour casse l’arrêt qui retient que le congé visant à mettre un terme à un bail commercial ne peut être délivré par le preneur que dans les délais et suivant les modalités prévues par l’article L.145-9 du code de commerce qui, dans sa version issue de la loi n° 2015-990 du 06 août 2015, impose la délivrance du congé par acte extrajudiciaire. De plus, il convient de déduire de cet arrêt que conformément à la règle selon laquelle les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur à la date où ils se produisent, l’article L 145-4 du code de commerce est applicable aux baux conclus antérieurement à son entrée en vigueur.

Cass. 3e civ., 24 oct. 2019, n° 18-24.077, P+B

Aracelli CERDA, avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier www.cerda-avocats.com

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bail bail commercial loyer nos procès

Fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé

En cours de tacite prolongation du bail, le bailleur a fait signifier à son preneur un congé avec offre de renouvellement du bail.

A la suite de son mémoire préalable, le bailleur a assigné le preneur afin de :

  • Ecarter la règle du plafonnement,
  • Fixer le montant du loyer annuel à 28.000,00 euros hors taxes et hors charges,
  • Condamner le preneur au paiement des intérêts au taux légal,
  • Majorer le dépôt de garantie avec intérêts,
  • Subsidiairement désigner un expert pour déterminer la valeur locative, et fixer le loyer provisionnel dû,
  • Ordonner l’exécution provisoire.

Dans son mémoire en réponse, le preneur, assisté par le cabinet Cerda, a demandé au tribunal de :

  • Se déclarer incompétent pour fixer le montant du dépôt de garantie,
  • Débouter le bailleur de ses demandes,
  • Fixer le montant du loyer en principal à 13.486,79 euros hors taxes et hors charges,
  • A titre subsidiaire, dans le cas où l’expertise serait ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel au montant du loyer contractuel,
  • Condamner le bailleur aux dépens.

Par jugement du 17 novembre 2014, le juge des loyers a :

  • constaté que le bail expiré par l’effet de la tacite prolongation avait eu une durée supérieure à 12 ans, que le renouvellement était acquis,  
  • a ordonné une expertise,
  • a fixé le loyer provisionnel au montant du loyer de l’ancien bail.

Par mémoire en ouverture de rapport, le bailleur a demandé au tribunal de :

  • fixer le montant du loyer annuel en principal à 35.183,00 euros hors taxes et hors charges,
  • condamner le preneur au paiement des intérêts sur la différence de loyer,
  • majorer le dépôt de garantie avec intérêts,
  • condamner le preneur aux dépens.

Par mémoire en réplique, le preneur a demandé au tribunal de :

  • se déclarer incompétent pour fixer le montant du dépôt de garantie,
  • débouter le bailleur de ses demandes,
  • fixer le montant du loyer en principal à 15.000,00 euros hors taxes et hors charges,
  • condamner le bailleur aux dépens.

Par jugement du 23 mai 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre a :

  • fixé à 19.767,00 euros hors taxes et hors charges, le montant du loyer annuel, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées,
  • dit que les intérêts sur les loyers courraient à compter de la date de l’assignation,
  • ordonné l’exécution provisoire,
  • condamné le preneur à l’article 700 et aux dépens.

Le preneur a choisi de ne pas faire appel du jugement sur ce dernier point, la fixation du loyer correspondant à ses prétentions.

Le jugement du juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Nanterre du 23 mai 2016 peut être consulté en suivant ce lien. Le secret de l’avocat étant absolu, l’exemplaire du jugement a été anonymisé.

Aracelli CERDA, avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier www.cerda-avocats.com

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bail d'habitation expulsion nos procès

Rejet de la demande en requalification d’une location touristique en bail soumis à la loi du 06 juillet 1989 formée par une occupante sans droit ni titre contre une propriétaire bailleresse.

Une locataire affirmant être étudiante avait conclu un contrat de location saisonnière avec une propriétaire d’un bien situé au sein de sa propre résidence principale.

La location avait été renouvelée par des contrats successifs.

Finalement la propriétaire avait délivré un congé à la locataire afin qu’elle libère le bien loué.

La locataire avait alors assigné la propriétaire devant le tribunal d’instance de Villejuif afin d’obtenir :

  • La requalification du bail d’habitation en bail à titre de résidence principale soumis à la loi du 06 juillet 1989,
  • La nullité du congé délivré par la propriétaire,
  • Le paiement de diverses sommes, à titre de dommages-intérêts et de remboursement de loyers en raison de l’indécence du logement alléguée, de dommages-intérêts pour congé frauduleux, d’indemnité de réinstallation,
  • Les frais de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience de l’audience du 21 juin 2018, le cabinet Cerda a plaidé au soutien des intérêts de la propriétaire bailleresse.

Par jugement du 31 août 2018, le tribunal d’instace de Villejuif a notamment :

  • Débouté l’occupante de sa demande de requalification du contrat de location,
  • Débouté l’occupante de sa demande de nullité du congé, de sa demande de dommages-intérêts au titre du congé frauduleux et de sa demande en paiement d’une indemnité de réinstallation,
  • Débouté l’occupante de sa demande en remboursement des loyers et en paiement de dommages-intérêts au titre de l’indécence du logement,
  • Constaté que l’occupante était occupante sans droit ni titre,
  • Ordonné son expulsion,
  • Condamné la locataire à payer à la propriétaire une indemnité d’occupation au titre de la période de son occupation sans droit ni titre,
  • Condamné l’occupante sans droit ni titre à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
  • Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Le jugement du tribunal d’instance de Villejuif du 31 août 2018, RG n° 11-17-001162, est public et peut être téléchargé en suivant ce lien. L’exemplaire a été anonymisé afin de préserver le caractère absolu du secret professionnel de l’avocat.

L’occupante sans droit ni titre a fait appel de la décision mais la radiation a été ordonnée en l’absence de commencement d’exécution.

François BESNARD, avocat à la Cour, www.cerda-avocats.com

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bail bail d'habitation loyers et charges impayés nos procès

Condamnation solidaire des locataires et de la caution au paiement des loyers et charges impayés

Des propriétaires avaient donné un appartement en location à usage d’habitation.

Les locataires ont notifié un congé aux propriétaires mais ils entendaient se prévaloir d’une durée de préavis réduit et compenser le loyer qu’ils devaient avec le dépôt de garantie.

En conséquence, les propriétaires bailleurs leur ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire en l’absence du paiement des loyers.

Les propriétaires, représentés par le cabinet Cerda, ont assigné les locataires et la caution aux fin de les voir condamnés à payer, avec exécution provisoire :

  • les loyers impayés,
  • le coût de la remise en état des lieux après déduction du dépôt de garantie,
  • le préjudice subi au titre de la perte de loyers entre la délivrance du commandement et l’assignation,
  • le coût de l’état des lieux de sortie,
  • l’article 700 du code de procédure civile.

Les locataires et la caution ont contesté les demandes des propriétaires bailleurs en demandant à titre reconventionnel leur condamnation :

  • au paiement des travaux qu’ils avaient effectués dans l’appartement,
  • à des dommages intérêts pour procédure abusive,
  • à la délivrance de quittances de loyers,
  • à l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 23 mars 2017, le tribunal d’instance de Courbevoie a :

  • condamné solidairement les locataires –et la caution par jugement rectificatif du 29 janvier 2018– à payer aux propriétaires les loyers et charges impayés,
  • débouté les parties de leurs autres demandes,
  • condamné les locataires aux dépens,
  • condamné les locataires au paiement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement du tribunal d’instance de Courbevoie, 23 mars 2017, RG n° 11-16-000747 est public. Il peut être consulté en suivant ce lien. Afin de respecter le caractère absolu du secret professionnel de l’avocat, le jugement est anonymisé.

Aracelli CERDA, avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier www.cerda-avocats.com

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bail bail d'habitation sous-location

Les locataires doivent reverser à leur propriétaire bailleur les sous-loyers AirBnB perçus

Les locataires qui sous-louent leur logement à des touristes sur des plateformes de type AirBnB, en violation de leur contrat de bail qui interdit la sous-location, devraient commencer à s’inquiéter sérieusement.

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation réunie en formation plénière a rendu le 12 septembre 2019 une décision destinée à une large publicité (P+B+R+I) et lourde de conséquences pour les locataires indélicats.

A la suite d’un congé pour reprise délivré par le propriétaire bailleur d’un appartement, les locataires se sont maintenus dans les lieux.

Assignés en justice, les locataires ont été condamnés le 06 avril 2016 par le tribunal d’instance du 5ème arrondissement de Paris à l’époque, à être expulsés et à payer les indemnités représentant les loyers et charges au titre de leur occupation sans droit ni titre depuis la date d’effet du congé validé.

Le tribunal d’instance les avait également condamnés à payer au propriétaire des dommages intérêts de 5 000 euros « pour sous-location irrégulière de l’appartement donné en location ».

En effet, depuis août 2012, les locataires sous-louaient leur appartement en location touristique sur la plateforme AirBnB et percevaient les sous-loyers correspondants.

Les locataires ont fait appel de la décision en contestant notamment l’existence du préjudice du bailleur au titre de la sous-location dès lors qu’ils avaient effectivement payé les loyers dus, au terme convenu, conformément au contrat de bail. Ils n’avaient pas inexécuté leur contrat de bail au sens de l’article 1147 ancien du code civil devenu l’article 1231-1 nouveau du code civil.

Selon les locataires, le propriétaire bailleur avait perçu les fruits civils, définis par l’article 582 du code civil et l’article 584 du code civil, dus au titre de la location et ne pouvait donc pas demander une somme non prévue par le contrat.

L’avocat du propriétaire bailleur a très pertinemment invoqué la règle de l’accession afin de motiver la demande de reversement des loyers AirBnB.

Ce n’est donc pas au titre du contrat de bail principal ni au titre des sous-locations AirBnB que le propriétaire demandait le versement des sous-loyers AirBnB. Les sous-locations étaient inopposables au propriétaire.

Le propriétaire demandait le paiement des loyers au titre de son droit d’accession défini par l’article 546 du code civil selon lequel « La propriété d’une chose (…) immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit (…) » c’est-à-dire les fruits civils de l’article 547 du code civil.

Le 05 juin 2018, la Cour d’appel de Paris avait retenu cet argument afin d’ordonner la condamnation des locataires à reverser au propriétaire bailleur la somme de 27.295,00 euros assortie des intérêts légaux correspondant à l’ensemble des loyers perçus via AirBnB.

Par son arrêt du 12 septembre 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi des anciens locataires et confirmé l’arrêt d’appel :

« Mais attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ».

En conclusion et classiquement, le propriétaire bailleur a droit aux fruits civils, les loyers, dus au titre du contrat de bail conclu.

La nouveauté est le recours à l’article 546 du code civil, dont la rédaction est inchangée depuis sa promulgation en 1804, afin de reconnaître au propriétaire bailleur, par le jeu de l’accession, son droit à recevoir tous les fruits civils que son bien peut produire, dus au titre de son droit de propriété, sauf convention contraire qui lui serait opposable.

Les propriétaires étaient informés des contraintes légales et réglementaires à respecter pour pratiquer la location touristique. Les locataires sont désormais informés par cette décision des conséquences de la sous-location en violation des stipulations de leur contrat de bail.

Pour l’anecdote, le propriétaire bailleur était Thomas Lautner, héritier dans le cadre du règlement de la succession de son père Georges Lautner, le réalisateur du film “Les Tontons Flingueurs“, décédé le 22 novembre 2013 . Il s’agit peut être d’un dernier clin d’œil à ses anciens locataires pour lesquels cette décision : “c’est du brutal” !

L’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 12 septembre 2019, numéro de pourvoi 18-20.727, peut être consulté sur son site.

François BESNARD, avocat à la Cour, www.cerda-avocats.com

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bail bail commercial

Absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier d’un bail statutaire à l’issue d’un bail dérogatoire

Dans un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 25 octobre 2018, la question juridique était de savoir si un preneur laissé en possession des lieux à l’expiration de son premier bail dérogatoire devait s’inscrire au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier d’un bail soumis au statut.

Deux commerçants ont pris à bail pour une durée de vingt-trois mois, un local commercial à compter du 15 février 2004, en s’obligeant, à fournir à leur bailleresse une attestation de leur inscription au registre du commerce et des sociétés dans le délai de deux mois suivant la prise d’effet du contrat sous peine de caducité.

Puis, les parties conclurent successivement trois autres baux dérogatoires pour une même durée à compter du 1er février 2006, 1er février 2008 et 1er février 2010.

Les locataires ont demandé au juge du fond de constater à leur profit le bénéfice du statut à l’issue du premier bail dérogatoire et obtenir gain de cause.

De son côté, la bailleresse forma un pourvoi en cassation en soutenant qu’en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, les locataires ne pouvaient pas bénéficier du statut et à titre reconventionnel, elle demanda l’acquisition de la clause résolutoire du dernier bail dérogatoire pour défaut d’immatriculation.

La Cour de cassation a approuvé les juges du fond, qui selon l’ancien article L. 145-5 du code de commerce, ont jugé que les locataires laissés en possession des lieux, étaient bénéficiaires d’un bail statutaire à l’issue du premier bail dérogatoire et que l’inscription au registre du commerce n’était pas nécessaire pour que s’opère un bail de neuf ans à compter du 1er février 2006.

Cass. Civ. 3ème, 25 oct. 2018, n° 17-26.126

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bail bail d'habitation expulsion

Comment faire expulser le locataire qui ne paye plus ses loyers ?

Se loger est un droit fondamental mais le locataire qui ne paye pas les mensualités de son bail d’habitation peut causer de grandes difficultés au propriétaire acquéreur à crédit du bien loué qui rembourse les échéances du prêt au moyen des loyers versés.

En tout état de cause, le propriétaire ne saurait se faire justice à soi-même et le respect de la procédure en vigueur est vivement recommandé en vue de l’expulsion du locataire.

Sauf négligence ponctuelle du locataire, en cas d’impayé il faut relancer le locataire puis le mettre en demeure par lettre recommandée de payer puis si ces démarches amiables sont restées infructueuses de faire appel à un huissier de justice qui fera signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Deux mois après la délivrance du commandement, il sera possible de saisir le tribunal d’instance compétent en vue de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et de faire condamner le locataire à payer le loyer et ses accessoires.

Une fois le jugement rendu et signifié, un nouveau commandement de payer et de quitter les lieux devra être délivré par l’huissier.

Des formalités très strictes sont prévues notamment par l’article 24 du de la loi du 06 juillet 1989.

Le locataire pourra faire appel du jugement mais aussi demander au juge de l’exécution des délais de paiement et des délais pour quitter les lieux.

Il semble donc impératif de se faire accompagner par un huissier et un avocat à peine de voir sa demande jugée irrecevable ou malfondée.

François BESNARD, avocat à la Cour, www.cerda-avocats.com

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Louer en meublé via une plateforme en ligne : attention à la réglementation des locations saisonnières et touristiques

Accusée, à tort ou à raison, de favoriser la montée des prix de l’immobilier, de réduire l’offre de logements au détriment des classes moyennes, d’être à l’origine d’une concurrence déloyale pour les hôteliers soumis à des normes strictes ou de contribuer à dégrader l’atmosphère paisible qui préexistait à un flux continu de touristes, la location meublée semble être passée sous les fourches caudines du législateur.

Pourtant de façon générale, même dans les villes de plus de 200 000 habitants, il reste possible de louer en meublé touristique ou saisonnier tout ou partie de son habitation principale à condition de posséder un numéro d’immatriculation et si la durée des locations effectuées ne dépasse pas 120 jours par an.

Si le logement loué est situé dans un immeuble en copropriété, il faut prendre soin de lire ou relire son règlement de copropriété qui peut contenir une « clause d’habitation bourgeoise » dont le caractère absolu ou relatif est à définir.

Une autorisation de l’assemblée des copropriétaires pourra s’avérer nécessaire.

En cas de refus, il sera possible de porter l’affaire en justice afin de faire réputer cette clause non écrite.

François BESNARD, avocat à la Cour, www.cerda-avocats.com