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La forme du congé donné par le preneur d’un bail commercial à l’expiration d’une période triennale

L’article L. 145-4 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, dispose que le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

A la suite des lois PINEL et MACRON qui ont successivement modifié la forme d’un congé donné par le preneur en fin de période triennale, il faut retenir que la loi Macron a supprimé la référence à l’article L.145-9 du code de commerce et a ainsi maintenu l’option de délivrer le congé, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

En l’espèce, un locataire principal d’un bail commercial a sous-loué une partie des locaux.

Le 16 février 2016, le sous-locataire a donné congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour la prochaine échéance triennale expirant le 1er septembre 2016.

La cour d’appel a jugé nul ce congé au motif que les dispositions de l’article L.145-9 du code de commerce issues de la loi Macron du 06 août 2015 imposent la délivrance du congé par acte extrajudiciaire.

Par conséquent, la cour d’appel a condamné le sous-locataire au paiement de différentes sommes au titre des loyers impayés.

De son côté, le sous-locataire a formé un pourvoi en cassation.

Après avoir rappelé les dispositions de l’article L.145-4 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 06 août 2015, la Cour casse l’arrêt qui retient que le congé visant à mettre un terme à un bail commercial ne peut être délivré par le preneur que dans les délais et suivant les modalités prévues par l’article L.145-9 du code de commerce qui, dans sa version issue de la loi n° 2015-990 du 06 août 2015, impose la délivrance du congé par acte extrajudiciaire. De plus, il convient de déduire de cet arrêt que conformément à la règle selon laquelle les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur à la date où ils se produisent, l’article L 145-4 du code de commerce est applicable aux baux conclus antérieurement à son entrée en vigueur.

Cass. 3e civ., 24 oct. 2019, n° 18-24.077, P+B

Aracelli CERDA, avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier www.cerda-avocats.com

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Fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé

En cours de tacite prolongation du bail, le bailleur a fait signifier à son preneur un congé avec offre de renouvellement du bail.

A la suite de son mémoire préalable, le bailleur a assigné le preneur afin de :

  • Ecarter la règle du plafonnement,
  • Fixer le montant du loyer annuel à 28.000,00 euros hors taxes et hors charges,
  • Condamner le preneur au paiement des intérêts au taux légal,
  • Majorer le dépôt de garantie avec intérêts,
  • Subsidiairement désigner un expert pour déterminer la valeur locative, et fixer le loyer provisionnel dû,
  • Ordonner l’exécution provisoire.

Dans son mémoire en réponse, le preneur, assisté par le cabinet Cerda, a demandé au tribunal de :

  • Se déclarer incompétent pour fixer le montant du dépôt de garantie,
  • Débouter le bailleur de ses demandes,
  • Fixer le montant du loyer en principal à 13.486,79 euros hors taxes et hors charges,
  • A titre subsidiaire, dans le cas où l’expertise serait ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel au montant du loyer contractuel,
  • Condamner le bailleur aux dépens.

Par jugement du 17 novembre 2014, le juge des loyers a :

  • constaté que le bail expiré par l’effet de la tacite prolongation avait eu une durée supérieure à 12 ans, que le renouvellement était acquis,  
  • a ordonné une expertise,
  • a fixé le loyer provisionnel au montant du loyer de l’ancien bail.

Par mémoire en ouverture de rapport, le bailleur a demandé au tribunal de :

  • fixer le montant du loyer annuel en principal à 35.183,00 euros hors taxes et hors charges,
  • condamner le preneur au paiement des intérêts sur la différence de loyer,
  • majorer le dépôt de garantie avec intérêts,
  • condamner le preneur aux dépens.

Par mémoire en réplique, le preneur a demandé au tribunal de :

  • se déclarer incompétent pour fixer le montant du dépôt de garantie,
  • débouter le bailleur de ses demandes,
  • fixer le montant du loyer en principal à 15.000,00 euros hors taxes et hors charges,
  • condamner le bailleur aux dépens.

Par jugement du 23 mai 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre a :

  • fixé à 19.767,00 euros hors taxes et hors charges, le montant du loyer annuel, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées,
  • dit que les intérêts sur les loyers courraient à compter de la date de l’assignation,
  • ordonné l’exécution provisoire,
  • condamné le preneur à l’article 700 et aux dépens.

Le preneur a choisi de ne pas faire appel du jugement sur ce dernier point, la fixation du loyer correspondant à ses prétentions.

Le jugement du juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Nanterre du 23 mai 2016 peut être consulté en suivant ce lien. Le secret de l’avocat étant absolu, l’exemplaire du jugement a été anonymisé.

Aracelli CERDA, avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier www.cerda-avocats.com

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Absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier d’un bail statutaire à l’issue d’un bail dérogatoire

Dans un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 25 octobre 2018, la question juridique était de savoir si un preneur laissé en possession des lieux à l’expiration de son premier bail dérogatoire devait s’inscrire au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier d’un bail soumis au statut.

Deux commerçants ont pris à bail pour une durée de vingt-trois mois, un local commercial à compter du 15 février 2004, en s’obligeant, à fournir à leur bailleresse une attestation de leur inscription au registre du commerce et des sociétés dans le délai de deux mois suivant la prise d’effet du contrat sous peine de caducité.

Puis, les parties conclurent successivement trois autres baux dérogatoires pour une même durée à compter du 1er février 2006, 1er février 2008 et 1er février 2010.

Les locataires ont demandé au juge du fond de constater à leur profit le bénéfice du statut à l’issue du premier bail dérogatoire et obtenir gain de cause.

De son côté, la bailleresse forma un pourvoi en cassation en soutenant qu’en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, les locataires ne pouvaient pas bénéficier du statut et à titre reconventionnel, elle demanda l’acquisition de la clause résolutoire du dernier bail dérogatoire pour défaut d’immatriculation.

La Cour de cassation a approuvé les juges du fond, qui selon l’ancien article L. 145-5 du code de commerce, ont jugé que les locataires laissés en possession des lieux, étaient bénéficiaires d’un bail statutaire à l’issue du premier bail dérogatoire et que l’inscription au registre du commerce n’était pas nécessaire pour que s’opère un bail de neuf ans à compter du 1er février 2006.

Cass. Civ. 3ème, 25 oct. 2018, n° 17-26.126

Aracelli CERDA, avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier www.cerda-avocats.com