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Le renouvellement du contrat du syndic expiré pendant la période d’état d’urgence sanitaire

Article mis à jour le 13 mai 2020

Mise à jour le 25 mai 2020 : une nouvelle ordonnance du 20 mai 2020 a modifié les délais mentionnés dans cet article. Il convient de se reporter au nouvel article publié ici : https://blog.cerda-avocats.com/covid-19-lassemblee-generale-electronique-dematerialisee-des-coproprietaires-autorisee-par-ordonnance/

L’état d’urgence sanitaire a été déclaré jusqu’au 10 juillet 2020.

Les syndics, dont le contrat expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et le 10 septembre 2020, sont renouvelés jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires qui devra intervenir au plus tard le 10 mars 2021.

Les copropriétés qui ont signé un contrat avec un syndic dont le mandat a expiré avant le 12 mars 2020 ou qui expire après le 10 septembre 2020, ne sont pas concernés par ces dispositions. En conséquence, ces copropriétés n’ont plus ou n’auront donc plus de syndic, sauf à avoir convoqué une assemblée générale avant le terme du mandat du syndic.

Initialement, l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 “d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19“, publiée au journal officiel du 24 mars 2020 (JORF n°0072 du 24 mars 2020) dispose:

Article 4

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 3131-13 du code de la santé publique, l’état d’urgence sanitaire est déclaré pour une durée de deux mois à compter de l’entrée en vigueur de la présente loi. (…)“.

Et l’article 22 de la même loi n°2020-290 dispose :

Article 22

La présente loi entrera en vigueur immédiatement et sera exécutée comme loi de l’Etat “.

En l’absence de possibilité de convoquer les assemblées générales des copropriétaires en période de confinement et en raison de l’expiration des contrats de syndics précédemment conclus avec les syndicats de copropriétaires, une ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété” contenait les dispositions suivantes :

Article 1

Les dispositions de la présente ordonnance sont applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée.”

Article 22 (version initiale)

Par dérogation aux dispositions de l’article 1102 et du deuxième alinéa de l’article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré pendant la période définie à l’article 1er est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d’effet intervient, au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er.

Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de la présente ordonnance, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020.

Autrement dit, dans l’hypothèse de l’expiration du contrat de syndic entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020, l’assemblée générale des copropriétaires devait voter le renouvellement ou pour un nouveau contrat au plus tard le 24 novembre 2020 soit 6 mois au plus tard après le 24 mai 2020.

L’ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020 portant diverses mesures prises pour faire face à l’épidémie de covid-19 a modifié l’article 22 qui précède et a inséré un nouvel article 22-1 :

Article 22 (nouvelle version, modifiée par l’ordonnance n°2020-460) concernant le contrat de syndic

Par dérogation aux dispositions de l’article 1102 et du deuxième alinéa de l’article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date de la cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d’effet intervient au plus tard huit mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er.

La rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement dans les conditions définies à l’alinéa précédent.

Les dispositions des précédents alinéas ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de la présente ordonnance, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020.”

En application de ces textes, alors que l’état d’urgence sanitaire avait été fixé le 24 mai 2020, dans l’hypothèse de l’expiration du contrat de syndic entre le 12 mars 2020 et le 24 juillet 2020, l’assemblée générale des copropriétaires devait voter le renouvellement du contrat de syndic ou pour un nouveau contrat de syndic, au plus tard le 24 janvier 2021 (8 mois au plus tard après la date de cessation de l’urgence sanitaire le 24 mai 2020).

Désormais, l’article 1er, I, de la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 “prorogeant l’état d’urgence sanitaire et complétant ses dispositions” dispose que :

Article 1, I

L’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 est prorogé jusqu’au 10 juillet 2020 inclus.

En conséquence, si le contrat de syndic a expiré ou expire entre le 12 mars 2020 et le 10 septembre 2020, l’assemblée générale des copropriétaires devra voter le renouvellement du contrat de syndic ou pour un nouveau contrat de syndic, au plus tard le 10 mars 2021.

Une difficulté se présente pour les syndics dont le contrat expire après le 10 septembre 2020 puisque leur contrat ne bénéficie pas des dispositions qui précèdent : dans cette hypothèse, dès le 11 septembre 2020, la copropriété sera dépourvue de syndic en l’absence de réunion préalable en assemblée générale du syndicat des copropriétaires afin qu’il statue notamment sur la désignation du syndic. Après cette date, le syndic sans mandat ne pourra plus convoquer les copropriétaires en assemblée, conformément aux dispositions des articles 1984 et suivants du code civil (Cass. civ. 3ème, 22 septembre 2004, n°02-21416).

Les syndics dont le mandat expire après le 10 septembre 2020 devront donc envisager l’alternative suivante :

a) soit convoquer dès à présent une assemblée générale des copropriétaires à une date de réunion fixée avant le 10 septembre 2020.

Cependant, il conviendra alors de veiller au respect de la distanciation physique d’au moins un mètre prévue par l’article 1 du décret n° 2020-548 du 11 mai 2020 “prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire.

Surtout, l’article 7 du même décret dispose que :

Tout rassemblement, réunion ou activité à un titre autre que professionnel sur la voie publique ou dans un lieu public, mettant en présence de manière simultanée plus de dix personnes, est interdit sur l’ensemble du territoire de la République. Lorsqu’il n’est pas interdit par l’effet de ces dispositions, il est organisé dans les conditions de nature à permettre le respect des dispositions de l’article 1er.”

La possibilité de convoquer les copropriétaires devra donc être mûrement réfléchie et envisagée après interprétation de ce dernier texte.

Par ailleurs, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numériquee dite “loi ELAN” a prévu à l’article 17-1A de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la possibilité pour les copropriétaires de “participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification

Le même article dispose que les copropriétaires peuvent :

(…) voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat

En l’absence d’arrêté et de modification du décret d’application de la loi de 1965, ou de résolution votée sur ce point en assemblée des copropriétaires, ces dispositions ne seront pas encore applicables.

b) soit notifier aux copropriétaires, avant le 10 septembre 2020, la convocation à une prochaine assemblée générale qui sera fixée ultérieurement.

Les copropriétaires, valablement convoqués avant le 10 septembre 2020 par un syndic disposant de son mandat, mais dépourvu de syndic dès le 11 septembre 2020, se réuniront alors en assemblée sans syndic mais pourront le désigner à l’occasion de cette assemblée.

c) Si le syndic ne prend pas d’initiative, les copropriétaires devront envisager d’agir selon l’article 17, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965.

Citons également, sans les détailler, l’entrée en vigueur à compter du 1er juin 2020 des règles issues de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 relatives aux “petites copropriétés” notamment l’unanimité du nouvel article 41-12 de la loi de 1965 et celles s’appliquant aux copropriétés “dont le nombre des voix est réparti entre deux copropriétaires” prévues aux articles 41-16 et suivants de la loi de 1965.

Des délais ont été également prévus concernant le contrat de syndic, identiques aux hypothèses du mandat confié par l’assemblée aux membres du conseil syndical.

Article 22-1 (créé par l’ordonnance n°2020-460) concernant le mandat confié par l’assemblée aux membres du conseil syndical

Par dérogation aux dispositions de l’article 21 et du c de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le mandat confié par décision de l’assemblée générale aux membres du conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date de la cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er, est renouvelé jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée générale intervient au plus tard huit mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er.

Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné les membres du conseil syndical avant la publication de la présente ordonnance.

François BESNARD, avocat à la Cour, www.cerda-avocats.com

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Nullité du mandat du syndic qui n’avait pas ouvert de compte bancaire séparé au nom du syndicat

Un copropriétaire souhaitait faire annuler une assemblée générale des copropriétaires de son immeuble.

Le 07 mars 2016, le cabinet Cerda, qui le conseillait, a fait délivrer une assignation au syndicat des copropriétaires et au syndic à cette fin.

Le syndicat et le syndic défendeurs considéraient la demande infondée et injustifiée.

A l’audience du 16 octobre 2018, Maître Aracelli Cerda a plaidé dans l’intérêt de son client copropriétaire en précisant :

« II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :
(…)
-d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. (…) La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
(…) »

  • Trois mois après l’assemblée lui ayant donné mandat d’ouvrir un compte bancaire séparé, le syndic ne s’était pas exécuté ce qui emportait la nullité de son mandat,
  • A la date de l’assemblée dont la nullité était demandée, le syndic ne rapportait pas la preuve de l’ouverture du compte bancaire séparé, ce qui justifiait la demande de nullité de l’assemblée des copropriétaires.

Le 10 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Nanterre a prononcé la nullité de l’assemblée générale qui était demandée par le copropriétaire représenté par le cabinet Cerda.

Par ailleurs, le tribunal a rejeté la demande reconventionnelle du syndicat qui reprochait au copropriétaire d’avoir « intenté un recours en nullité abusif et de multiplier les procédures pour perturber le fonctionnement de la propriété et le travail du syndic. »

Le tribunal a jugé que le caractère abusif de l’action du propriétaire n’était pas démontré.

Enfin le tribunal a condamné le syndicat et le syndic aux dépens et a dispensé le copropriétaire demandeur des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’exécution provisoire du jugement a été ordonnée.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic défendeurs n’ont pas fait appel du jugement.

Le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 10 décembre 2018, 8ème chambre, RG n° 16/02850, qui est public, peut être consulté en suivant ce lien. Afin de respecter le caractère absolu du secret professionnel de l’avocat, le jugement est anonymisé.

Aracelli CERDA, avocat à la Cour, spécialiste en droit immobilier www.cerda-avocats.com